برای آزاد کردن یک ملک، همیشه لازم نیست کل وام تسویه شود. فک رهن جزئی بخشی از وثایق را از رهن خارج می‌کند. در این راهنما شرایط قانونی، تکلیف محاسبه بدهی، مدارک، مراحل و هزینه آن را می‌خوانید.
متمم فک رهن جزئی؛ آزادسازی بخشی از وثیقه بدون تسویه کامل وام
همیشه لازم نیست برای آزاد کردن ملک، کل وام را تسویه کنید. اگر چند ملک یا چند واحد در رهن یک قرارداد باشد، با متمم فک رهن جزئی می‌توان بخشی از وثیقه را آزاد کرد و بقیه را در رهن بانک نگه داشت. این کار با نامه رسمی شعبه و تنظیم متمم در دفترخانه انجام می‌شود.
فک رهن جزئی چیست؟
فک رهن جزئی یعنی خارج کردن بخشی از وثایق یک قرارداد رهنی از رهن، در حالی که رابطه رهنی نسبت به باقی وثایق و اصل تسهیلات ادامه دارد. این کار با متممی انجام می‌شود که در آن بانک تصریح می‌کند فلان پلاک ثبتی «فک رهن شد» و سایر شروط و تعهدات قرارداد اصلی به قوت خود باقی است.
تفاوت آن با فک رهن کامل روشن است: در فک رهن کامل، بدهی تسویه شده و کل سند از رهن خارج می‌شود؛ مراحل آن را در راهنمای فک رهن ملک و آزادسازی سند توضیح داده‌ایم. در فک رهن جزئی، بدهی باقی است و فقط دامنه وثیقه کوچک‌تر می‌شود.
در چه مواردی کاربرد دارد؟
- پس از تفکیک ملک مشاع: زمینی که در رهن بوده به چند واحد تفکیک شده و مالک می‌خواهد بخشی از واحدها آزاد شود. تکلیف سند رهنی در این حالت را در سند رهنی پس از تفکیک ملک مشاع بررسی کرده‌ایم.
- کاهش مانده بدهی: بخش عمده تسهیلات بازپرداخت شده و پوشش وثیقه‌ای بیش از نیاز بانک است.
- آزادسازی وثیقه ثالث: راهنِ ثالث می‌خواهد ملکش آزاد شود و بدهکار وثیقه دیگری معرفی کرده است.
- پرونده‌های بازنشستگی و تسویه سنواتی: در فرم چند بانک، متمم فک رهن ویژه این وضعیت طراحی شده است.
شرایط قانونی آزادسازی وثیقه
تصمیم با بانک است، اما بی‌ضابطه نیست
بر اساس تبصره ۲ ماده ۸ آیین‌نامه «نحوه واگذاری دارایی‌های غیرضرور و اماکن رفاهی بانک‌ها» مصوب ۱۳۸۶ هیأت وزیران، چنانچه پیش از فروش وثایق، مشتری کل مطالبات بانک شامل اصل، سود و جرائم متعلقه را تأمین کند، بانک موظف به فک و اعاده وثیقه است. اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه شماره ۷/۹۸/۱۵۲۰ مورخ ۱۳۹۹/۰۲/۰۹ افزوده است که اگر در قرارداد رهن شرطی وجود داشته باشد که فک وثیقه را منوط به تأدیه حقوق بانک، هزینه اجراییه و هزینه‌های دیگر کند، عمل به آن شرط منتفی نیست. متن کامل در پرداخت مبالغ مندرج در شروط ضمن عقد رهن پیش از فک رهن منتشر شده است.
محاسبه بدهی بر عهده کیست؟
با استناد به ماده ۳۴ اصلاحی قانون ثبت و ماده ۱۴۵ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا، در مواردی که اجراییه صادر نشده و بدهکار درخواست تودیع کل بدهی خود را دارد، محاسبه کل بدهی مطابق مندرجات سند بر عهده سردفتر است؛ و اگر مفاد سند به گونه‌ای باشد که این محاسبه برای سردفتر ممکن نباشد، بر اساس نظر مرتهن یا حکم مرجع قضایی اقدام می‌شود. شرح این رأی در تکلیف محاسبه کل بدهی بدهکار موضوع سند رهنی آمده است.
مراحل تنظیم متمم فک رهن جزئی
- درخواست کتبی بدهکار یا راهن به شعبه و تعیین تکلیف مانده بدهی و پوشش وثیقه‌ای.
- صدور نامه رسمی بانک به دفترخانه با ذکر شماره و تاریخ سند رهنی و پلاک ثبتی دقیق ملکی که آزاد می‌شود.
- راستی‌آزمایی نامه فک رهن با شعبه صادرکننده توسط دفترخانه.
- احراز هویت الکترونیکی بدهکار، راهن و نماینده بانک از طریق سامانه ثنا.
- تنظیم متمم با تصریح فک رهن پلاک مشخص و بقای رهن نسبت به سایر وثایق.
- امضا، ثبت آنی سند و اعلام مراتب به اداره ثبت برای رفع بازداشت رهنی از پلاک آزادشده.
مدارک لازم برای فک رهن جزئی
| مدرک لازم | توضیحات |
|---|---|
| حساب کاربری فعال در سامانه ثنا | همراه با شماره تلفن همراه ثبت‌شده در ثنا؛ خط باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| کد پستی ثبت‌شده در سامانه املاک و اسکان (amlak.mrud.ir) | برای مالک ملکی که از رهن خارج می‌شود الزامی است. |
| اصل کارت ملی هوشمند بدهکار و راهن | در صورت نداشتن کارت، رسید درخواست کفایت می‌کند. |
| نامه رسمی فک رهن از شعبه | باید پلاک ثبتی آزادشونده و شماره و تاریخ سند رهنی در آن دقیق قید شده باشد. |
| اصل سند مالکیت ملک آزادشونده | برای درج مراتب فک رهن و رفع بازداشت رهنی. |
| مستندات پرداخت و تسویه جزئی (در صورت وجود) | فیش‌ها و گواهی شعبه درباره مانده بدهی و شروط ضمن عقد. |
| اشخاص حقوقی: روزنامه رسمی و آخرین آگهی تغییرات | همراه با معرفی‌نامه صاحبان امضای مجاز شرکت. |
| مراجعه با وکالت: وکالت‌نامه رسمی با اختیار پیگیری فک رهن | اختیار امضای اسناد بانکی باید در وکالت‌نامه تصریح شود. |
هزینه فک رهن جزئی
اگر آزادسازی در قالب متمم قرارداد انجام شود، سند در گروه اسناد غیرمالی و با حق‌التحریر مقطوع قرار می‌گیرد:
تعرفه و هزینه تنظیم سند رسمی (سال ۱۴۰۵)
تنفیذنامه، رضایت‌نامه، اقرارنامه، تعهدنامه، متمم قرارداد و اقاله؛ هزینه کامل به تفکیک اقلام
تعرفه مقطوع؛ ردیف ۴ بخش «ب» تعرفه ۱۴۰۵جمع کل مبالغ قابل پرداخت در دفترخانه
۷۷۲٬۸۰۰تومان
۷٬۷۲۸٬۰۰۰ ریال- حق‌التحریرتعرفه مصوب قانونی۶۴۸٬۰۰۰تومان
- حق‌الثبتحقوق دولتی۳۰٬۰۰۰تومان
- هزینه صدور الکترونیکی سندمبلغ ثابت۳۰٬۰۰۰تومان
- مالیات بر ارزش افزوده۱۰٪ حق‌التحریر۶۴٬۸۰۰تومان
نکات مهم و الزامات قانونی پرداخت
- تعرفه مقطوع: هزینه تنظیم تنفیذنامه، رضایت‌نامه، اقرارنامه، تعهدنامه، متمم قرارداد و اقاله بر اساس تعرفه رسمی، ثابت است و به موضوع یا مبلغ مندرج در سند بستگی ندارد.
- نحوه پرداخت: هزینه‌ها پیش از امضای نهایی و از طریق شبکه بانکی و سامانه پرداخت الکترونیکی مستقر در دفترخانه (کارت‌خوان) پرداخت می‌شود.
- نفرات اضافه: مبنای تعرفه، حضور دو نفر در سند است؛ به ازای هر نفر اضافه، مبلغ ۲۲٬۰۰۰ تومان با احتساب مالیات بر ارزش افزوده به هزینه کل افزوده می‌شود.
- نسخه الکترونیک: پس از تأیید نهایی سردفتر، نسخه چاپی سند تحویل و نسخه الکترونیکی آن برای دسترسی دائمی در سامانه کاتب (web.kateb.ir) بارگذاری می‌شود.
در تعرفه سال ۱۴۰۵، «فک رهن یا فسخ سند» ردیف جداگانه‌ای در بخش سایر خدمات ثبتی دارد و کد «سند اقرارنامه فک رهن» در سامانه ثبت آنی ۹۱۷ است. اینکه پرونده شما در قالب متمم رهنی ثبت شود یا اقرارنامه فک رهن، به متن نامه بانک و ساختار سند اصلی بستگی دارد و دفترخانه پس از بررسی اعلام می‌کند. جدول کامل تعرفه در بخشنامه تعرفه حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی از ۱۴۰۵ آمده است.
نکات و اشتباهات رایج
- نامه فک رهن جعلی: در جلسات صنفی سردفتران درباره جعل نامه‌های فک رهنِ صادره از شعب هشدار داده شده است. دفترخانه باید اصالت نامه را از شعبه کنترل کند؛ این تأخیر کوتاه، به نفع شماست.
- مبهم بودن پلاک آزادشونده: اگر نامه بانک پلاک فرعی و اصلی و بخش را دقیق ننویسد، سند قابل تنظیم نیست و پرونده برمی‌گردد.
- نادیده گرفتن شروط ضمن عقد: ممکن است قرارداد، فک رهن را منوط به پرداخت هزینه اجراییه یا مبالغ دیگری کرده باشد؛ این بند را پیش از مراجعه با شعبه تسویه کنید.
- تصور آزادی کامل ملک: فک رهن جزئی فقط بازداشت رهنی همان پلاک را برمی‌دارد؛ اگر ملک بازداشت قضایی یا ثبتی دیگری داشته باشد، همچنان قابل انتقال نیست.
بخشی از متن نمونه متمم فک رهن
ماده ۱ ـ مورد رهن قراردادهای صدرالاشعار به مشخصات پلاک ثبتی شماره … فرعی از … اصلی واقع در بخش …، فک رهن شد.
ماده ۲ ـ سایر شروط و تعهدات قرارداد مذکور کماکان به قوت خود باقی بوده و شامل متمم حاضر نیز می‌گردد.
ماده ۳ ـ بانک حق و اختیار دارد در صورت تخلف بدهکار از هر یک از شروط و تعهدات مندرج در سند پیروی، نسبت به صدور اجراییه اقدام و طلب خود را از هر یک از اموال، وجوه و سپرده‌های بدهکار وفق مقررات قانونی استیفا کند.
همان‌طور که می‌بینید، ماده ۳ نشان می‌دهد آزادسازی یک وثیقه، اختیارات اجرایی بانک نسبت به سایر اموال بدهکار را از بین نمی‌برد.
پرسش‌های پرتکرار
تصمیم درباره کفایت وثیقه باقی‌مانده، تصمیم اعتباری بانک است. تکلیف صریح قانونی به فک وثیقه، در فرضی مطرح می‌شود که کل مطالبات تأمین شده باشد.
بستگی به رویه بانک دارد؛ در برخی پرونده‌ها نماینده بانک سند را امضا می‌کند و در برخی موارد، بانک به راهن اختیار می‌دهد. متن نامه شعبه تعیین‌کننده است.
پس از ثبت آنی سند و اعلام به اداره ثبت، بازداشت رهنی همان پلاک برداشته می‌شود. زمان دقیق به رویه اداره ثبت محل بستگی دارد و دفترخانه پیگیری می‌کند.
مسیر قانونی، طرح دعوای الزام به فک رهن است؛ پیش از آن، تسویه کامل شامل اصل، سود، جرائم و مبالغ مقرر در شروط ضمن عقد را مستند کنید.
در برخی سازوکارهای نوین معاملات ملکی، رهن به نفع فروشنده و فک خودکار آن پیش‌بینی شده است؛ توضیح آن در رهن به نفع فروشنده و فک خودکار رهن آمده است.
جمع‌بندی و مشاوره در دفترخانه ۹۳۰ تهران
فک رهن جزئی مسیر میانه‌ای است میان ماندن کامل ملک در رهن و تسویه یکجای وام. کلید موفقیت آن، دقت نامه بانک و تعیین تکلیف شروط ضمن عقد پیش از مراجعه است. کارشناسان دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران نامه شعبه و وضعیت ثبتی پلاک آزادشونده را پیش از نوبت بررسی می‌کنند تا سند در یک مراجعه ثبت شود.
برای دوستانتان بفرستید
راهنمای دریافت خدمات و طرح پرسش
چنانچه درباره موضوع این مطلب پرسشی دارید، آن را در بخش دیدگاه‌ها مطرح کنید تا توسط سردفتر پاسخ داده شود. برای دریافت خدمات ثبتی و تنظیم اسناد رسمی نیز می‌توانید در ساعات اداری به دفترخانه اسناد رسمی ۹۳۰ تهران مراجعه کنید.
نوشتن پرسشبرای حفظ حریم خصوصی، از درج اطلاعات شخصی مانند کد ملی، شماره تماس یا مشخصات کامل ملک در متن دیدگاه خودداری کنید.مطالب هم‌موضوع
مطالب مرتبط
دیدگاه‌ها و پرسش‌ها