در انتقال ملک ورثهای، پرونده اغلب سرِ یک نکته متوقف میشود: سهم زوجه از بهای اعیانی. اقرارنامه وصول بهای ثمنیه اعیانی سندی است که این گره را باز میکند و اجازه میدهد سند انتقال بدون قید استثنا تنظیم شود. در این راهنما مبنای قانونی، دو مسیر جایگزین، نکته مالیاتی، مدارک لازم و مراحل تنظیم را میخوانید.
ثمنیه اعیانی چیست و چرا مسئلهساز میشود؟
وقتی مردی فوت میکند و فرزند دارد، سهم همسر او یکهشتم (ثمن) است. اما این یکهشتم درباره اموال غیرمنقول، سهم از قیمت است نه از عین ملک. به همین دلیل در اسناد و سوابق ثبتی عبارت «به استثنای ثمنیه اعیانی» ظاهر میشود.
نتیجه عملی برای خانوادهها این است که تا وقتی تکلیف این سهم روشن نشود، فروش ملک با مانع روبهرو میشود: خریدار ملکی میخرد که سندش یک استثنا دارد. سند «اقرارنامه وصول بهای ثمنیه اعیانی» دقیقاً برای رفع همین مانع تنظیم میشود؛ در آن، زوجه اعلام میکند سهم خود را از سایر ورثه دریافت کرده و دیگر حقی نسبت به ماترک ندارد.
مبنای قانونی: مواد ۹۴۶ و ۹۴۸ قانون مدنی
دو ماده اصلاحی قانون مدنی، چارچوب این موضوع را میسازند:
ماده ۹۴۶: زوج از تمام اموال زوجه ارث میبرد و زوجه در صورت فرزنددار بودن زوج، یکهشتم از عین اموال منقول و یکهشتم از قیمت اموال غیرمنقول اعم از عرصه و اعیان ارث میبرد؛ در صورتی که زوج هیچ فرزندی نداشته باشد سهم زوجه یکچهارم از کلیه اموال به ترتیب فوق میباشد.
ماده ۹۴۸: هرگاه ورثه از اداء قیمت امتناع کنند، زن میتواند حق خود را از عین اموال استیفاء کند.
متن این مواد و تحلیل سهمالارث زوجه در سهمالارث زن از اموال شوهر (ثمن اعیان، ربع اعیان) منتشر شده است.
سه حالت ممکن هنگام تنظیم سند
رأی کمیسیون وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران (ردیف ۲۲۷ مجموعه بخشنامههای ثبتی، شماره ۷۴/۳۲۰۵-ر-و مورخ ۱۳۹۳/۰۵/۱۹، مؤیَّد نامه شماره ۹۳/۵۶۷۸۱ مورخ ۱۳۹۳/۰۴/۰۹ سازمان ثبت) سه حالت را از هم جدا کرده است:
- سند مالکیت برای سهم زوجه صادر شده: در این حالت، مطابق مواد ۹۴۶ و ۹۴۸ اصلاحی قانون مدنی و تبصرههای یک و دو ماده ۱۰۵ آییننامه اصلاحی قانون ثبت، قید نام زوجه به عنوان یکی از معاملین الزامی است.
- سند صادر نشده و اقرارنامه وصول ارائه میشود: تنظیم سند انتقال با قید مراتب در ذیل سند تنظیمی بلامانع است؛ یعنی همان کاری که این اقرارنامه انجام میدهد.
- سند صادر نشده و اقرارنامه هم ارائه نمیشود: تنظیم سند انتقال با «استثنای سهمالارث زوجه» از مورد معامله بلامانع است.
متن کامل این رأی در نحوه انتقال سهمالارث زوجه در اموال غیرمنقول آمده است. سایر مراحل انتقال ملک ورثهای هم در راهنمای انتقال سند ملک ورثهای و قواعد مالیاتی معاملات جدید در راهنمای مالیات نقل و انتقال ملک در قراردادهای جدید بررسی شده است.
رأی دیوان عدالت اداری درباره قید «استثنا»
یک رأی مهم، جایگاه این اقرارنامه را تثبیت کرده است. هیئت عمومی دیوان عدالت اداری در رأی شماره ۲۳ مورخ ۱۳۹۶/۰۲/۰۶ بند ۱ بخشنامه شماره ۹۳/۱۴۲۹۰۴ سازمان ثبت را ابطال کرد. استدلال دیوان چنین بود که به موجب ماده ۱۲۳ و تبصره ۲ ماده ۱۰۵ آییننامه اجرایی قانون ثبت، «مادامی که اقرارنامه مبنی بر وصول بهای قیمت عرصه و اعیان از ناحیه زوجه تنظیم نشده، یا در صورت امتناع از پرداخت قیمت از سوی ورثه سند مالکیت نسبت به ثمن صادر نگردیده، نمیتوان سند مالکیت بدون استثناء در حق فرزندان صادر نمود». متن رأی در ابطال بخشنامه صدور سند مالکیت به استثنای ثمن اعیان منتشر شده است.
نکته مالیاتی: گواهی ماده ۱۸۷ لازم نیست
پرسش رایج دیگر این است که آیا برای تنظیم این اقرارنامه باید گواهی مالیاتی گرفت. پاسخ در یک بخشنامه ثبتی آمده است: با توجه به مفاد مواد ۹۴۷ و ۹۴۸ قانون مدنی، تنظیم سند اقرارنامه مبنی بر دریافت بهای ثمنیه اعیانی سهمالارث زوجه مشمول مالیات نقل و انتقال موضوع فصل مالیات بر درآمد املاک نیست و نیازی به اخذ گواهی انجام معامله موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم ندارد؛ البته رعایت مفاد ماده ۳۵ همان قانون الزامی است. متن در عدم مطالبه گواهی مالیاتی وصول بهای ثمنیه اعیانی منتشر شده است.
توجه کنید که این معافیت مربوط به خودِ اقرارنامه است؛ تکالیف مالیات بر ارث و انتقال ملک ورثهای سر جای خود باقی است و در راهنمای مالیات بر ارث و انتقال اموال متوفی بررسی شده است.
آیا وکیل میتواند این اقرارنامه را امضا کند؟
این پرسش در یک پرونده انتظامی مطرح و پاسخ آن روشن شد. دادگاه انتظامی سردفتران و دفتریاران استان اصفهان در دادنامهای، سردفتری را که اقرارنامه دریافت بهای ثمنیه را به استناد وکالتنامهای کلی تنظیم کرده بود تبرئه کرد؛ با این استدلال که وکالت مورد استناد «مفصل و کلی و با تمام اختیارات» بوده و به تصریح ماده ۶۷۱ قانون مدنی، «وکالت در هر امر مستلزم وکالت در لوازم و مقدمات آن نیز هست مگر آنکه تصریح به عدم وکالت شده باشد»؛ بنابراین وکالت در انتقال سهمالارث با اقرار به وصول بهای ثمنیه ملازمه دارد. متن رأی در رأی دادگاه انتظامی درباره تنظیم اقرارنامه دریافت بهای ثمنیه به استناد وکالتنامه آمده است.
با این حال، توصیه عملی این است که اگر قرار است این کار با وکالت انجام شود، اختیار «اقرار به وصول بهای ثمنیه» صریحاً در متن وکالتنامه بیاید تا جای بحث نماند.
مدارک لازم
| مدرک لازم | توضیحات |
|---|---|
| حساب کاربری فعال در سامانه ثنا | همراه با شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا؛ خط باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان (amlak.mrud.ir) | برای اقرارکننده الزامی است. |
| اصل کارت ملی هوشمند و شناسنامه زوجه | حضور اقرارکننده در دفترخانه لازم است. |
| گواهی انحصار وراثت | برای احراز سمت زوجه و سایر ورثه. |
| مدارک ثبتی ملک | پلاک ثبتی فرعی از اصلی و بخش، برای درج دقیق در متن اقرارنامه. |
| سند ازدواج و گواهی فوت | برای احراز رابطه زوجیت و تاریخ فوت مورث. |
| اشخاص حقوقی: کاربرد ندارد | اقرارکننده این سند صرفاً شخص حقیقی (زوجه) است. |
| مراجعه با وکالت: وکالتنامه رسمی با اختیار صریح اقرار به وصول | هرچند رویه انتظامی وکالت کلی را کافی دانسته، تصریح این اختیار توصیه میشود. |
هزینه تنظیم
اگر در متن اقرارنامه مبلغی قید نشود، سند در گروه اسناد غیرمالی با حقالتحریر مقطوع قرار میگیرد:
جدول تعرفه و هزینه تنظیم سند رسمی (سال ۱۴۰۵)
| شرح هزینه قانونی سند | مبلغ (تومان) |
|---|---|
| ۱. حقالتحریر (تعرفه مصوب قانونی) | ۶۴۸,۰۰۰ |
| ۲. حقالثبت (حقوق دولتی) | ۳۰,۰۰۰ |
| ۳. هزینه صدور الکترونیکی سند | ۳۰,۰۰۰ |
| ۴. مالیات بر ارزش افزوده (۱۰٪) | ۶۴,۸۰۰ |
| جمع کل مبالغ قابل پرداخت در دفترخانه | ۷۷۲,۸۰۰ |
نکات مهم و الزامات قانونی پرداخت:
- تعرفه مقطوع: هزینه تنظیم این سند بر اساس تعرفه رسمی، ثابت و غیرقابل تغییر است.
- نحوه تسویه: پرداخت میبایست پیش از امضای نهایی، صرفاً از طریق کارت بانکی در دفترخانه انجام شود.
- نفرات اضافی: مبنای تعرفه برای حضور ۲ نفر است؛ به ازای هر نفر اضافی، مبلغ ۲۲,۰۰۰ تومان به هزینه کل افزوده میشود.
- تحویل نسخه الکترونیک: پس از تأیید نهایی سردفتر، نسخه چاپی تحویل و نسخه الکترونیکی آن جهت دسترسی دائمی در کارتابل شما در سامانه کاتب (web.kateb.ir) بارگذاری خواهد شد.
پرسشهای پرتکرار
در آن حالت، تنظیم سند انتقال با «استثنای سهمالارث زوجه» انجام میشود؛ و طبق ماده ۹۴۸ قانون مدنی اگر ورثه از اداء قیمت امتناع کنند، زن میتواند حق خود را از عین اموال استیفاء کند.
در آن صورت قید نام زوجه به عنوان یکی از معاملین در سند انتقال الزامی است و اقرارنامه جای آن را نمیگیرد.
طبق ماده ۹۴۶ قانون مدنی، اگر زوج هیچ فرزندی نداشته باشد سهم زوجه یکچهارم از کلیه اموال به همان ترتیب (عین منقول و قیمت غیرمنقول) است.
در برخی نمونهها، اقرار به دریافت مهریه در کنار سهمالارث میآید. اسناد مستقل مهریه در راهنمای بذل مهریه یا ابراء ذمه زوج بررسی شده است.
در راهنمای جامع انتقال ملک ورثهای مدارک، مراحل و هزینهها شرح داده شده است.
جمعبندی و مشاوره در دفترخانه ۹۳۰ تهران
اقرارنامه وصول بهای ثمنیه اعیانی، سند کوتاهی است که یک استثنای مزاحم را از سند ملک برمیدارد. نکته کلیدی این است که تنظیم آن با رضایت زوجه ممکن است و جایگزین اداری ندارد. کارشناسان دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران وضعیت پرونده ورثهای شما را بررسی و سند مناسب را تنظیم میکنند.
