وقتی مدت سند رهنی تمام می‌شود اما بدهی باقی است، متمم تمدید مدت رابطه رهنی را ادامه می‌دهد. در این راهنما الزام استعلام عدم بازداشت، محل تنظیم سند، مراحل، مدارک و هزینه سال ۱۴۰۵ را بررسی کرده‌ایم.
متمم تمدید مدت سند رهنی بانکی؛ شرایط، استعلام و مدارک لازم
بدون دیدگاه
وقتی مدت سند رهنی بانک تمام می‌شود اما بدهی هنوز تسویه نشده، راه‌حل قانونی تنظیم متمم تمدید مدت در دفترخانه است. این سند رابطه رهنی را ادامه می‌دهد، بدون آنکه نیاز به تنظیم سند رهنی جدید یا پرداخت دوباره حق‌الثبت اصل تسهیلات باشد؛ اما اخذ پاسخ استعلام عدم بازداشت برای آن الزامی است.
متمم تمدید مدت چیست؟
هر سند رهنی بانکی یک «مدت» دارد؛ بازه‌ای که در آن رابطه اعتباری میان بانک و مشتری برقرار است. متمم تمدید مدت سندی است که با امضای بانک، بدهکار و راهن، این بازه را از تاریخ انقضا به بعد تمدید می‌کند و تصریح می‌کند که سایر شروط قرارداد اصلی بدون تغییر باقی است.
نکته کلیدی این است که تمدید مدت، بدهی جدیدی ایجاد نمی‌کند. مبلغ تسهیلات، نرخ سود و شروط بازپرداخت همان است؛ فقط طول عمر قرارداد بیشتر می‌شود. اگر با ساختار پایه این اسناد آشنا نیستید، ابتدا راهنمای سند رهنی و سپس انواع متمم قرارداد رهن بانکی را ببینید.
چه زمانی به تمدید مدت نیاز پیدا می‌کنید؟
- مدت سند رهنی منقضی شده اما رابطه معاملاتی مشتری با بانک ادامه دارد و بدهی تسویه نشده است.
- بانک با تقسیط مجدد یا امهال بدهی موافقت کرده و لازم است مدت سند با جدول اقساط جدید هماهنگ شود.
- می‌خواهید همراه با تمدید، تعویض وثیقه یا افزایش مبلغ هم انجام شود؛ در فرم‌های چند بانک، این موارد در یک متمم جمع می‌شوند.
- سند رهنی به سررسید نزدیک است و بانک برای جلوگیری از تبدیل بدهی به «مطالبات سررسید گذشته» تمدید را پیشنهاد می‌دهد.
الزام استعلام و مبنای قانونی
استعلام عدم بازداشت اجباری است
شاید تصور کنید چون ملک از قبل در رهن همین بانک است، استعلام تازه لازم نیست. اما کمیسیون وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران در بخشنامه شماره ۶۹/۳۶۰۰ مورخ ۱۳۹۳/۵/۱۹ (ردیف ۲۲۲ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی) تصریح کرده است که برای تنظیم اسناد «تمدید مدت» و «افزایش مبلغ»، اخذ پاسخ استعلام عدم بازداشت الزامی است. مستند این نظر، مواد ۵۶ و ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی است که هرگونه نقل و انتقال قطعی، شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف‌شده را باطل می‌داند. متن کامل را در الزام به استعلام ثبت برای سند تمدید مدت و افزایش مبلغ رهن بخوانید.
محل تنظیم سند
ماده ۱۰۸ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا، معاملات رهنی بعدی را به دفترخانه سند مقدم مقید کرده است؛ اما رأی وحدت رویه کانون به شماره ۹۵۰۰۱/۳۲۰۴ مورخ ۱۳۹۵/۱۱/۲۳ اعلام کرده که اسناد تمدید مدت، افزایش مبلغ، فروش اقساطی و تعویض وثیقه از شمول آن ماده خروج موضوعی دارند.
مراحل تنظیم متمم تمدید مدت
- مراجعه به شعبه، تعیین تکلیف مانده بدهی و اخذ موافقت با تمدید مدت.
- صدور نامه رسمی بانک به دفترخانه با ذکر شماره و تاریخ سند رهنی اصلی و مدت مورد نظر برای تمدید.
- اخذ استعلام ثبتی و پاسخ عدم بازداشت ملک مورد رهن.
- احراز هویت الکترونیکی بدهکار، راهن و نماینده بانک در سامانه ثنا.
- تنظیم متن متمم با تصریح تاریخ شروع تمدید و بقای سایر شروط قرارداد اصلی.
- امضای طرفین، ثبت آنی سند و درج مراتب در سوابق ثبتی.
مدارک لازم برای تمدید مدت سند رهنی
| مدرک لازم | توضیحات |
|---|---|
| حساب کاربری فعال در سامانه ثنا | همراه با شماره تلفن همراه ثبت‌شده در ثنا؛ خط باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| کد پستی ثبت‌شده در سامانه املاک و اسکان (amlak.mrud.ir) | برای راهن (مالک ملک مورد رهن) الزامی است. |
| اصل کارت ملی هوشمند بدهکار و راهن | اگر راهن شخص ثالث است، حضور یا وکالت رسمی او لازم است. |
| اصل سند مالکیت ملک مورد رهن | برای درج مراتب تمدید و کنترل مشخصات ثبتی. |
| نامه رسمی بانک با موضوع تمدید مدت | شماره و تاریخ سند رهنی اصلی و مدت تمدید باید در آن قید شده باشد. |
| پاسخ استعلام عدم بازداشت | طبق بخشنامه ۶۹/۳۶۰۰ کانون سردفتران، برای این سند الزامی است. |
| اشخاص حقوقی: روزنامه رسمی و آخرین آگهی تغییرات | همراه با معرفی‌نامه صاحبان امضای مجاز شرکت. |
| مراجعه با وکالت: وکالت‌نامه رسمی با تصریح اختیار تمدید و ترهین | وکالت‌های کلی معمولاً برای این کار کافی نیستند. |
هزینه تنظیم متمم تمدید مدت
اگر متمم تمدید مدت بدون تغییر در مبلغ تسهیلات تنظیم شود، در گروه اسناد غیرمالی و ذیل عنوان «متمم قرارداد» قرار می‌گیرد و حق‌التحریر آن مقطوع است. جدول زیر مبلغ رسمی این گروه از اسناد را نشان می‌دهد:
جدول تعرفه و هزینه تنظیم سند رسمی (سال ۱۴۰۵)
| شرح هزینه قانونی سند | مبلغ (تومان) |
|---|---|
| ۱. حق‌التحریر (تعرفه مصوب قانونی) | ۶۴۸,۰۰۰ |
| ۲. حق‌الثبت (حقوق دولتی) | ۳۰,۰۰۰ |
| ۳. هزینه صدور الکترونیکی سند | ۳۰,۰۰۰ |
| ۴. مالیات بر ارزش افزوده (۱۰٪) | ۶۴,۸۰۰ |
| جمع کل مبالغ قابل پرداخت در دفترخانه | ۷۷۲,۸۰۰ |
نکات مهم و الزامات قانونی پرداخت:
- تعرفه مقطوع: هزینه تنظیم این سند بر اساس تعرفه رسمی، ثابت و غیرقابل تغییر است.
- نحوه تسویه: پرداخت می‌بایست پیش از امضای نهایی، صرفاً از طریق کارت بانکی در دفترخانه انجام شود.
- نفرات اضافی: مبنای تعرفه برای حضور ۲ نفر است؛ به ازای هر نفر اضافی، مبلغ ۲۲,۰۰۰ تومان به هزینه کل افزوده می‌شود.
- تحویل نسخه الکترونیک: پس از تأیید نهایی سردفتر، نسخه چاپی تحویل و نسخه الکترونیکی آن جهت دسترسی دائمی در کارتابل شما در سامانه کاتب (web.kateb.ir) بارگذاری خواهد شد.
اگر همراه با تمدید، مبلغ تسهیلات هم افزایش پیدا کند، سند جنبه مالی می‌گیرد و باید بر مبنای محاسبه‌گر هزینه سند رهنی برآورد شود. جدول کامل تعرفه در تعرفه حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی از سال ۱۴۰۵ منتشر شده است.
نکات و اشتباهات رایج
- معطل ماندن پشت استعلام: استعلام عدم بازداشت زمان‌بر است؛ چند روز پیش از پایان مهلت بانک به دفترخانه مراجعه کنید، نه روز آخر.
- غفلت از تغییر همزمان نرخ جریمه: در فرم چند بانک، متمم تمدید مدت همزمان فرمول خسارت تأخیر تأدیه را هم اصلاح می‌کند. پیش از امضا این بند را بخوانید.
- نبودن راهن ثالث: اگر وثیقه متعلق به شخص دیگری است، تمدید مدت بدون امضای او ممکن نیست؛ تمدید، مدت تعهد او را هم طولانی‌تر می‌کند.
- تصور اینکه تمدید یعنی بخشش جریمه: تمدید مدت به‌خودی‌خود جریمه‌های گذشته را حذف نمی‌کند؛ تعیین تکلیف آن‌ها با شعبه است.
بخشی از متن نمونه متمم تمدید مدت
ماده ۱ ـ مشتری و بانک و راهن قبول و موافقت نمودند مدت قرارداد/قراردادهای اصلی از تاریخ انقضاء تا حال و از حال به مدت … دیگر تمدید گردید.
ماده ۲ ـ سایر شرایط و تعهدات قرارداد اصلی کماکان به قوت خود باقی است و این متمم جزو لاینفک قرارداد اصلی و قراردادهای فوق‌الذکر است.
در فرم برخی بانک‌ها، بندی هم افزوده می‌شود که به بانک اختیار می‌دهد با اعلام کتبی دوماهه، بدهی ناشی از قرارداد را به دین حال تبدیل کند.
پرسش‌های پرتکرار
اگر مبلغ تسهیلات تغییر نکند، سند در گروه متمم قرارداد و اسناد غیرمالی قرار می‌گیرد و حق‌التحریر آن مقطوع است. با افزایش مبلغ، محاسبه بر مبنای اسناد مالی انجام می‌شود.
خیر. انقضای مدت، رابطه رهنی و طلب بانک را از بین نمی‌برد؛ اما برای ادامه رابطه اعتباری و جلوگیری از اختلاف، تنظیم متمم تمدید مدت لازم است.
بله. چون تمدید مدت، مدت تعهد وثیقه‌گذار را هم افزایش می‌دهد، امضای او یا وکیل دارای اختیار صریح ضروری است.
طبق رأی وحدت رویه کانون سردفتران به شماره ۹۵۰۰۱/۳۲۰۴ مورخ ۱۳۹۵/۱۱/۲۳، سند تمدید مدت از شمول ماده ۱۰۸ آیین‌نامه اجرا خارج است. در عمل، بانک عامل دفترخانه را معرفی می‌کند.
این دو دو مسیر کاملاً جدا هستند؛ یکی متمم قرارداد بانکی است و دیگری قالب استاندارد معاملات ملکی. مقایسه آن‌ها در تفاوت سند رهنی بانکی و قرارداد یکسان آمده است.
جمع‌بندی و مشاوره در دفترخانه ۹۳۰ تهران
تمدید مدت سند رهنی کار پیچیده‌ای نیست، اما دو گلوگاه دارد: پاسخ استعلام عدم بازداشت و هماهنگی امضای راهن ثالث. کارشناسان دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران استعلام را زودتر آغاز و نامه بانک را پیش از نوبت کنترل می‌کنند تا سند شما پیش از پایان مهلت ثبت شود.
مطالب مرتبط
