سند رهنی شخصی (غیربانکی)؛ رهن ملک برای تضمین طلب بین اشخاص

سند رهنی شخصی سندی رسمی است که در آن ملکی وثیقه بدهی یک شخص به شخص دیگر (نه بانک) قرار می‌گیرد. اگر بدهکار در سررسید پرداخت نکند، طلبکار می‌تواند بدون طرح دعوا در دادگاه، از طریق دفترخانه درخواست صدور اجرائیه کند. در این راهنما ارکان این سند، شرایط قانونی، مراحل تنظیم، مدارک لازم و اشتباهات رایج را مرور می‌کنیم.

سند رهنی شخصی چیست و چه کسانی در آن نقش دارند؟

طبق ماده ۷۷۱ قانون مدنی، رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می‌دهد. رهن‌دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند. در سند رهنی شخصی، مرتهن یک شخص حقیقی یا حقوقی غیر از بانک است؛ مثلاً کسی که مبلغی را قرض داده یا از معامله‌ای طلب دارد.

در عمل، این سند ممکن است دو طرف یا سه طرف داشته باشد:

• حالت دوطرفه: بدهکار مالک ملک است و ملک خودش را در رهن طلبکار می‌گذارد.
• حالت سه‌طرفه: مالک ملک (راهن) شخصی غیر از بدهکار است؛ مثلاً پدر، ملک خود را برای تضمین بدهی فرزندش در رهن طلبکار قرار می‌دهد. در این حالت نام بدهکار و راهن جداگانه در سند درج می‌شود.

تفاوت اصلی این سند با قرارداد و سند رهن بانکی در این است که متن آن را قرارداد آماده بانک تعیین نمی‌کند؛ مبلغ، مدت، وجه التزام و شروط را خود طرفین با راهنمایی سردفتر تعیین می‌کنند. برای آشنایی کلی با این عقد، راهنمای سند رهنی را هم ببینید.

شرایط و الزامات قانونی سند رهنی شخصی

قانون مدنی چند قاعده روشن برای رهن دارد که در تنظیم سند رهنی شخصی رعایت می‌شود:

• مال قابل نقل و انتقال: هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نیست، نمی‌تواند مورد رهن واقع شود (ماده ۷۷۳).
• عین معین: مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است (ماده ۷۷۴). یعنی می‌توان ملک را رهن گذاشت، نه اجاره‌بهای آن را.
• قبض: مال مرهون باید به قبض مرتهن یا شخصی که طرفین معین می‌کنند داده شود، ولی استمرار قبض شرط صحت نیست (ماده ۷۷۲). به همین دلیل در متن سند معمولاً قید می‌شود که قبض انجام شد و مرتهن ملک را به‌صورت امانت در اختیار راهن گذاشت.
• لزوم برای راهن: عقد رهن نسبت به مرتهن جایز و نسبت به راهن لازم است (ماده ۷۸۷). راهن تا دین را نپردازد نمی‌تواند رهن را پس بگیرد، اما مرتهن هر وقت بخواهد می‌تواند از رهن صرف‌نظر کند.
• وکالت فروش: طبق ماده ۷۷۷، در ضمن عقد رهن ممکن است راهن مرتهن را وکیل کند که اگر در موعد مقرر دین ادا نشد، طلب خود را از عین مرهونه یا قیمت آن استیفا کند.

پیش از تنظیم، وضعیت ثبتی ملک استعلام می‌شود. اگر ملک بازداشت باشد یا مانع ثبتی داشته باشد، سند تا رفع مانع تنظیم نمی‌شود.

مراحل تنظیم سند رهنی شخصی در دفترخانه

1. توافق طرفین روی مبلغ، مدت رهن، نحوه پرداخت و شماره حسابی که بدهکار باید به آن واریز کند.
2. ارسال مدارک مالکیت و هویتی به دفترخانه برای بررسی اولیه و استعلام وضعیت ثبتی ملک.
3. حضور راهن، بدهکار (اگر شخص دیگری است) و مرتهن در دفترخانه و احراز هویت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد.
4. درج شروط در بخش «شرایط و متون حقوقی»: مدت، سررسید، منع انتقال، وکالت مرتهن، وجه التزام و اقامتگاه طرفین.
5. پرداخت حق‌الثبت و حق‌التحریر و امضای سند با تأیید پیامکی ثنا.
6. ثبت رهن در سوابق ملک؛ پس از تسویه نیز سند فک رهن تنظیم می‌شود که مراحل آن در راهنمای فک رهن ملک آمده است.

مدارک لازم برای تنظیم سند رهنی شخصی

هزینه تنظیم سند رهنی شخصی

سند رهنی، سند مالی است و حق‌الثبت و حق‌التحریر آن بر اساس مبلغ مورد رهن محاسبه می‌شود. برای برآورد هزینه از محاسبه‌گر زیر استفاده کنید؛ توضیح بیشتر در محاسبه آنلاین هزینه سند رهنی آمده است.

نکات و اشتباهات رایج

• سررسید مبهم: اگر تاریخ پرداخت دقیق نباشد، زمان قابل‌مطالبه بودن طلب و صدور اجرائیه محل اختلاف می‌شود.
• بی‌توجهی به بند منع انتقال: در نمونه‌های رایج، راهن بدون موافقت کتبی مرتهن حق انتقال یا ایجاد حق برای دیگری روی ملک را ندارد. این بند را پیش از امضا بخوانید.
• وجه التزام نامتناسب: میزان وجه التزام تأخیر توافقی است؛ عددی را بپذیرید که پیامد آن را می‌دانید.
• نبود پیش‌بینی برای فک رهن: بهتر است در متن بیاید که فک رهن پس از تسویه کامل و ارائه مدارک پرداخت انجام می‌شود.
• اتکا به قولنامه یا چک به‌جای سند رسمی: وثیقه‌گذاری عادی ملک، قدرت اجرایی سند رسمی را ندارد.

بخشی از متن نمونه سند رهنی شخصی

ماده ۲ – مدت رهن از تاریخ امضای این سند به مدت … ماه است و راهن/بدهکار مکلف است در سررسید، تمامی مبلغ را به حساب شماره شبای … متعلق به مرتهن واریز نماید.

ماده ۵ – راهن حق ندارد تا پایان مدت این قرارداد و قبل از بازپرداخت کلیه دیون، بدون موافقت قبلی و کتبی مرتهن، هیچ‌یک از حقوق خود را نسبت به مورد رهن به دیگری انتقال دهد یا برای دیگری حقی ایجاد نماید.

تبصره: قبض و اقباض به عمل آمد و مرتهن پس از قبض، مورد رهن را جهت استفاده از منافع آن تا پایان مدت رهن به‌صورت امانت در اختیار راهن قرار داد.

متن نهایی هر سند با توجه به توافق طرفین و نظر سردفتر تنظیم می‌شود و این نمونه فقط برای آشنایی با ساختار سند است.

پرسش‌های پرتکرار

جمع‌بندی و مشاوره در دفترخانه ۹۳۰ تهران

سند رهنی شخصی ابزاری مطمئن برای تضمین طلب بین اشخاص است، به شرط آنکه مبلغ، سررسید، وکالت مرتهن و شرط منع انتقال دقیق نوشته شود. برای بررسی مدارک و برآورد هزینه، از طریق روش‌های ارسال مدارک و رزرو وقت با دفترخانه ۹۳۰ تهران هماهنگ کنید.