ضم وثیقه یعنی افزودن یک وثیقه تازه به قرارداد بانکی، بدون آنکه وثیقه قبلی آزاد شود. در این راهنما تفاوت آن با تعویض وثیقه و رهن مازاد، شرایط قانونی، مدارک لازم و هزینه سال ۱۴۰۵ توضیح داده شده است.
سند ضم وثیقه؛ افزودن وثیقه دوم به قرارداد رهنی بانک
بدون دیدگاه
وقتی ارزش وثیقه فعلی برای بانک کافی نیست، لازم نیست وام را تسویه یا وثیقه را عوض کنید؛ با سند ضم وثیقه ملک یا مال دیگری به وثیقه‌های همان قرارداد اضافه می‌شود و ملک اول هم در رهن باقی می‌ماند. این سند در تعرفه دفاتر اسناد رسمی ردیف مستقل و حق‌التحریر مقطوع دارد.
ضم وثیقه چیست؟
ضم وثیقه یعنی افزودن یک وثیقه جدید به وثیقه‌های موجودِ یک قرارداد بانکی، بدون آزاد شدن وثیقه قبلی. پس از تنظیم این سند، بانک نسبت به هر دو مال حق مرتهن دارد و اگر بدهکار تعهدات خود را انجام ندهد، می‌تواند برای وصول طلب به هر دو مراجعه کند.
بانک‌ها معمولاً در سه حالت ضم وثیقه می‌خواهند: ارزش کارشناسی وثیقه اول نسبت به مانده بدهی کاهش یافته است؛ مبلغ تسهیلات با متمم افزایش پیدا کرده و پوشش وثیقه‌ای کم آمده است؛ یا وضعیت حقوقی وثیقه اول (مثلاً قرار گرفتن در طرح شهرداری) ریسک اعتباری ایجاد کرده است. برای آشنایی با چارچوب کلی این اسناد، راهنمای سند رهنی را ببینید.
تفاوت ضم وثیقه با تعویض وثیقه و رهن مازاد
این سه اصطلاح در گفت‌وگوهای روزمره جابه‌جا به کار می‌روند، اما اثر حقوقی کاملاً متفاوتی دارند:
- ضم وثیقه: وثیقه دوم اضافه می‌شود و وثیقه اول هم باقی می‌ماند.
- تعویض وثیقه: وثیقه اول فک رهن می‌شود و وثیقه دوم جای آن را می‌گیرد. جزئیات آن در راهنمای انواع متمم قرارداد رهن بانکی آمده است.
- رهن مازاد: همان ملکِ در رهن، برای تسهیلات جدید و با حفظ حق بستانکار مقدم دوباره توثیق می‌شود؛ موضوعی که در ترهین مازاد وثیقه توضیح داده‌ایم.
شرایط و الزامات قانونی
مال مورد وثیقه باید عین معین باشد
طبق ماده ۷۷۴ قانون مدنی، مال مرهون باید عین معین باشد و رهن دین و منفعت باطل است. بنابراین نمی‌توان «مطالبات آینده» یا «منافع» را به‌عنوان وثیقه ضمیمه کرد؛ آنچه ضم می‌شود باید ملک یا مال مشخص و قابل توقیف باشد.
وضعیت ثبتی وثیقه جدید
پیش از تنظیم سند، پاسخ استعلام عدم بازداشت برای ملک جدید ضروری است. مواد ۵۶ و ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی هرگونه نقل و انتقال قطعی، شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف‌شده را باطل و هر قرارداد و تعهد بعد از توقیف را به ضرر محکوم‌له غیرنافذ دانسته است.
اگر وثیقه جدید خودش در رهن باشد
اگر مالی که می‌خواهید ضمیمه کنید پیش‌تر در رهن بانک دیگری است، موضوع از قالب ضم وثیقه ساده خارج و وارد قواعد رهن مازاد می‌شود. ماده ۱۰۸ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا در این حالت، توثیق مازاد را فقط با قید حق بستانکار مقدم و ذکر تاریخ انقضای سند مقدم مجاز دانسته و تنظیم آن را در همان دفترخانه سند مقدم لازم شمرده است. تحلیل این ماده در رأی وحدت رویه مراجع تنظیم اسناد رهنی منتشر شده است.
مراحل تنظیم سند ضم وثیقه
- درخواست کتبی بدهکار به شعبه و ارزیابی وثیقه پیشنهادی توسط کارشناس بانک.
- صدور نامه رسمی بانک به دفترخانه با ذکر شماره و تاریخ قرارداد اصلی و مشخصات کامل وثیقه جدید.
- اخذ استعلام ثبتی و پاسخ عدم بازداشت برای ملک جدید.
- احراز هویت الکترونیکی بدهکار، راهن جدید و نماینده بانک در سامانه ثنا.
- تنظیم متمم؛ در متن تصریح می‌شود که وثیقه جدید «علاوه بر» وثیقه قبلی و برای تضمین همان تعهدات در رهن قرار گرفت.
- امضا، ثبت آنی سند و درج بازداشت رهنی در سند مالکیت وثیقه جدید.
مدارک لازم برای ضم وثیقه
| مدرک لازم | توضیحات |
|---|---|
| حساب کاربری فعال در سامانه ثنا | همراه با شماره تلفن همراه ثبت‌شده در ثنا؛ خط باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| کد پستی ثبت‌شده در سامانه املاک و اسکان (amlak.mrud.ir) | برای مالک وثیقه جدید الزامی است. |
| اصل کارت ملی هوشمند بدهکار و راهن جدید | حضور هر دو نفر در دفترخانه لازم است. |
| اصل سند مالکیت وثیقه جدید | ملک باید در مالکیت راهن، فاقد بازداشت و دارای وضعیت ثبتی روشن باشد. |
| نامه رسمی بانک با موضوع ضم وثیقه | شماره و تاریخ قرارداد اصلی و مشخصات پلاک ثبتی وثیقه جدید باید در آن قید شود. |
| معرفی‌نامه و مدارک هویتی نماینده بانک | نماینده باید اختیار امضای اسناد رهنی را داشته باشد. |
| اشخاص حقوقی: روزنامه رسمی و آخرین آگهی تغییرات | در صورتی که راهن یا بدهکار شرکت باشد، همراه با معرفی‌نامه صاحبان امضای مجاز. |
| مراجعه با وکالت: وکالت‌نامه رسمی با تصریح اختیار ترهین | اختیار «در رهن گذاشتن ملک به نفع بانک» باید در وکالت‌نامه صریح باشد. |
هزینه ضم وثیقه در سال ۱۴۰۵
در جدول اسناد غیرمالی تعرفه حق‌التحریر سال ۱۴۰۵ (موضوع ماده ۵۴ قانون دفاتر اسناد رسمی)، عنوان «تعویض یا ضم وثیقه» ردیف جداگانه‌ای دارد و حق‌التحریر آن مقطوع تعیین شده است؛ یعنی به ارزش ملک یا مبلغ وام بستگی ندارد. کد سند در سامانه ثبت آنی ۴۳۱ است و مبلغ حق‌التحریر آن در سامانه قابل ویرایش نیست. جدول کامل در تعرفه حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی از سال ۱۴۰۵ در دسترس است. اگر همراه با ضم وثیقه مبلغ تسهیلات هم افزایش یابد، سند جنبه مالی پیدا می‌کند و باید با محاسبه‌گر هزینه سند رهنی برآورد شود.
نکات و اشتباهات رایج
- تصور اینکه وثیقه جدید فقط «تشریفاتی» است: پس از ثبت سند، ملک شما واقعاً در رهن بانک است و تا تسویه کامل بدهی قابل فروش یا انتقال آزادانه نیست.
- نخواستن سقف مسئولیت: پیش از امضا بپرسید وثیقه شما تضمین کدام قرارداد و تا چه مبلغی است. متن سند و ماده مربوط به «سایر تعهدات» را با دقت بخوانید.
- نادیده گرفتن مالک صغیر یا محجور: ترهین مال صغیر توسط ولی قهری موضوع پیچیده‌ای است؛ نظر اداره کل حقوقی قوه قضاییه در این باره را در ترهین ملک فرزند صغیر برای تسهیلات شخص ثالث بخوانید.
- فراموش کردن نسخه قرارداد: طبق بخشنامه شماره ۰۴/۳۹۴۳۸ مورخ ۱۴۰۴/۰۲/۱۷ بانک مرکزی، بانک باید نسخه‌ای از قرارداد را به مشتری، ضامن و وثیقه‌گذار تحویل دهد.
بخشی از متن نمونه سند ضم وثیقه
ماده … ـ راهن به‌منظور توثیق و تضمین مانده بدهی و تعهدات ناشی از سند شماره … مورخ …، ششدانگ پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی واقع در بخش … را علاوه بر مورد رهن سند مذکور در رهن بانک قرار داد و بانک پس از تصرف، آن را مجدداً تحویل راهن نمود تا در مدت رهن از منافع آن بهره‌مند گردد.
ماده … ـ سایر شروط و تعهدات قرارداد اصلی کماکان به قوت خود باقی است و این متمم جزو لاینفک قرارداد پیروی محسوب می‌شود.
عبارت‌های دقیق بر اساس فرم یکنواخت بانک عامل تنظیم می‌شود.
پرسش‌های پرتکرار
خیر. تفاوت اصلی ضم وثیقه با تعویض وثیقه همین است: وثیقه قبلی در رهن باقی می‌ماند و مال جدید به آن اضافه می‌شود.
بستگی به سیاست اعتباری بانک و نوع قرارداد دارد. آنچه در قانون شرط است، «عین معین» بودن مال مرهون طبق ماده ۷۷۴ قانون مدنی است؛ پذیرش نوع مال با بانک است.
ترتیب اقدام اجرایی را بانک بر اساس مفاد سند و مقررات اجرای اسناد رسمی تعیین می‌کند؛ در سند ضم وثیقه معمولاً هر دو مال تضمین یک تعهد واحد هستند.
بله؛ پاسخ استعلام عدم بازداشت برای ملک جدید ضروری است، چون طبق مواد ۵۶ و ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی، رهن مال توقیف‌شده باطل است.
سند رهنی بانکی و قرارداد یکسان دو سازوکار جداگانه‌اند؛ مقایسه آن‌ها در تفاوت سند رهنی بانکی و قرارداد یکسان در سایت یک‌ثبت آمده است.
جمع‌بندی و مشاوره در دفترخانه ۹۳۰ تهران
ضم وثیقه راه‌حل سریعی برای تأمین کسری پوشش اعتباری است، اما برای راهن ثالث تعهدی جدی ایجاد می‌کند. پیش از امضا، متن متمم، دامنه تعهدات تضمین‌شده و وضعیت ثبتی ملک را بررسی کنید. کارشناسان دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران نامه بانک و مدارک شما را پیش از نوبت‌دهی کنترل می‌کنند تا کار در یک مراجعه انجام شود.
مطالب مرتبط
