بند «ج» ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد اجازه میدهد سند بدون مفاصاحساب مالیاتی تنظیم شود، به شرط پذیرش مسئولیت تضامنی. در این راهنما معنای این تعهد، مرزهای آن (مالیات بر ارث و پایانکار)، مدارک و مراحل کار را بررسی کردهایم.
انتقال سند بدون مفاصاحساب مالیاتی؛ مسئولیت تضامنی خریدار و فروشنده
بدون دیدگاه
اگر فروشنده نتوانسته مفاصاحساب مالیاتی یا گواهی تأمین اجتماعی ملک را بگیرد، معامله لزوماً متوقف نمیشود؛ قانون تسهیل تنظیم اسناد به خریدار اجازه میدهد پرداخت بدهی احتمالی را بپذیرد و سند تنظیم شود. اما این پذیرش، مسئولیت تضامنی به همراه دارد که باید پیش از امضا بدانید.
قانون تسهیل و بند «ج» ماده ۱ چیست؟
قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۵/۵/۲۴ برای کوتاه کردن مسیر انتقال املاک تصویب شد. بند «ج» ماده ۱ این قانون (اصلاحی ۱۳۹۴/۴/۳۱) مقرر میدارد دفاتر اسناد رسمی هنگام نقل و انتقال عین املاک، مفاصاحساب مالیاتی و بدهی موضوع ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی مصوب ۱۳۵۴ را از انتقالدهنده مطالبه و شماره آن را در سند قید کنند؛ مگر اینکه انتقالگیرنده ضمن سند تنظیمی متعهد به پرداخت بدهی احتمالی گردد، که در این صورت متعاملین نسبت به پرداخت آن مسئولیت تضامنی خواهند داشت. متن کامل در قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی در دسترس است.
ماده ۶ آییننامه اجرایی همین قانون افزوده است که در صورت انتخاب این مسیر، دفترخانه موظف است تصویر سند تنظیمی را تا پایان ماه بعد به ادارات امور مالیاتی و تأمین اجتماعی محل ارسال کند تا مطالبات از همان مسیر پیگیری شود.
مسئولیت تضامنی یعنی چه؟
مسئولیت تضامنی یعنی هر یک از خریدار و فروشنده، بهتنهایی در برابر تمام بدهی مسئول است. اداره مالیاتی یا سازمان تأمین اجتماعی میتواند کل مبلغ را از خریدار مطالبه کند و خریدار پس از پرداخت، باید جداگانه به فروشنده رجوع کند.
ماده ۲ همین قانون این وضعیت را روشنتر کرده است: دفاتر اسناد رسمی موظفاند در صورت عدم وصول پاسخ استعلامات، منتقلالیه را از آثار و تبعات سند مطلع سازند؛ در این صورت طرفین پس از تنظیم سند، متضامناً مسئول و پاسخگوی کلیه تعهدات قانونی و بدهیهای ملک هستند که تا زمان تنظیم سند طبق قوانین محقق و مسلم بوده است.
مرزهای این تسهیل؛ کجا کار نمیکند
مالیات بر ارث مشمول این قانون نیست
رأی وحدت رویه ردیف ۲۰۲ کانون سردفتران و دفتریاران تصریح کرده است که با توجه به ماده ۸۶۸ قانون مدنی (استقرار مالکیت ورثه بر ترکه موکول به پرداخت حقوق و دیون است) و ماده ۲۲ قانون ثبت، مالیات بر ارث از شمول قانون تسهیل خارج است و پیش از اخذ گواهینامه واریز مالیات بر ارث، تنظیم سند انتقال موجه نیست. تحلیل کامل در چرا قانون تسهیل شامل مالیات بر ارث نمیشود آمده است. اگر ملک ورثهای است، راهنمای انتقال ملک ورثهای را ببینید.
گواهی پایانکار جای دیگری ایستاده است
بند «الف» ماده ۱ همین قانون، گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف موضوع تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری را برای املاک مشمول، همچنان لازم دانسته است. رأی وحدت رویه ردیف ۲۰۷ کانون نیز تأکید کرده که بهجز همین گواهی، تکلیف دیگری برای اخذ گواهی از شهرداری متوجه دفاتر نیست.
مدت اعتبار گواهیها
همان رأی ۲۰۷ افزوده است که اگر منتقلالیه مسئولیت تضامنی موضوع بند «ج» را نپذیرد، رعایت مدت اعتبار مندرج در گواهی دارایی و تأمین اجتماعی الزامی است. جزئیات در مدت اعتبار مفاصاحساب دارایی و استعلامات ثبتی منتشر شده است.
مراحل تنظیم سند در این حالت
- اخذ پاسخ استعلام ثبتی و بررسی وضعیت مالکیت و بازداشت ملک.
- مطالبه مفاصاحساب مالیاتی و گواهی ماده ۳۷ تأمین اجتماعی از فروشنده.
- در صورت نبود گواهی، تفهیم آثار و تبعات مسئولیت تضامنی به خریدار توسط سردفتر.
- درج صریح تعهد خریدار به پرداخت بدهی احتمالی در متن سند.
- احراز هویت الکترونیکی طرفین در سامانه ثنا، امضا و ثبت آنی سند.
- ارسال تصویر سند تنظیمی به ادارات امور مالیاتی و تأمین اجتماعی تا پایان ماه بعد.
مدارک لازم
| مدرک لازم | توضیحات |
|---|---|
| حساب کاربری فعال در سامانه ثنا | همراه با شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا؛ خط باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان (amlak.mrud.ir) | برای خریدار و فروشنده الزامی است. |
| اصل کارت ملی هوشمند خریدار و فروشنده | در صورت نداشتن کارت، رسید درخواست کفایت میکند. |
| اصل سند مالکیت ملک | ترجیحاً سند تکبرگ حدنگاری. |
| گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف (املاک مشمول تبصره ۸ ماده ۱۰۰) | این مورد با پذیرش مسئولیت تضامنی جایگزین نمیشود. |
| مفاصاحساب مالیاتی و گواهی ماده ۳۷ تأمین اجتماعی (در صورت وجود) | در صورت نبود، خریدار باید تعهد پرداخت بدهی احتمالی را بپذیرد. |
| اشخاص حقوقی: روزنامه رسمی و آخرین آگهی تغییرات | همراه با معرفینامه صاحبان امضای مجاز شرکت. |
| مراجعه با وکالت: وکالتنامه رسمی با اختیار قبول تعهد مالی | پذیرش مسئولیت تضامنی تعهد مالی است و باید در وکالتنامه تصریح شود. |
هزینه تنظیم سند
پذیرش مسئولیت تضامنی، هزینه اضافهای به سند تحمیل نمیکند؛ حقالتحریر و حقوق دولتی همان محاسبه اسناد انتقال عین است:
محاسبهگر هزینههای سند معاملات غیرمنقول و پیشفروش (سال ۱۴۰۵)
لطفاً روش محاسبه مبنا را انتخاب کرده و مبلغ را وارد نمایید:
ریال
توجه: این روش محاسبه، نیازمند آن است که فروشنده نسبت به پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک اقدام نموده و گواهی مفاصاحساب مالیاتی را از سازمان امور مالیاتی دریافت کرده باشد. در غیر اینصورت حالت "ارزش معاملاتی را ندارم" را انتخاب کنید.
برای دیدن سهم هر یک از طرفین از هزینهها، جدول تقسیم مخارج سند و برای برآورد کلی، هزینه انتقال سند ملک را ببینید.
نکات و اشتباهات رایج
- امضای بند تضامنی بدون برآورد بدهی: پیش از پذیرش، از فروشنده بخواهید آخرین وضعیت بدهی مالیاتی و بیمهای ملک را استعلام کند.
- تصور اینکه این بند همه گواهیها را حذف میکند: گواهی پایانکار و گواهی مالیات بر ارث در دایره این تسهیل نیستند.
- بیتوجهی به مدت اعتبار گواهیها: اگر تصمیم گرفتید مسئولیت تضامنی را نپذیرید، گواهیها باید در مهلت اعتبار خود باشند.
- نگرفتن رسید ارسال سند به ادارات: دفترخانه تصویر سند را به ادارات مالیاتی و تأمین اجتماعی ارسال میکند؛ پیگیری این ارسال به نفع خریدار است.
بخشی از متن نمونه بند سند
این سند بر اساس قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی و مقررات مربوط تنظیم گردید و خریدار با قبول عدم دریافت مفاصاحساب مالیاتی از فروشنده، به موجب این سند متعهد به پرداخت بدهی احتمالی مالیاتی گردید؛ لذا خریدار و فروشنده متضامناً مسئول پرداخت بدهی مالیاتی میباشند.
عبارت دقیق هر سند بر اساس نوع بدهی (مالیاتی یا تأمین اجتماعی) و وضعیت پرونده تنظیم میشود.
پرسشهای پرتکرار
خیر. این یک انتخاب است. اگر خریدار نپذیرد، فروشنده باید مفاصاحسابهای لازم را در مهلت اعتبار آنها ارائه کند.
پذیرش تعهد در متن سند، مبنای مسئولیت شماست. امکان اقدام حقوقی علیه فروشنده برای مطالبه آنچه پرداختهاید وجود دارد، اما این موضوع جداگانهای از اعتبار سند است.
خیر. رأی وحدت رویه ردیف ۲۰۲ کانون سردفتران، مالیات بر ارث را از شمول این قانون خارج دانسته است.
ماده ۶ اصلاحی همین قانون، هرگونه انتقال بلاعوض به نفع دولت و شهرداریها را از پرداخت عوارض و اخذ هرگونه گواهی، به استثنای پاسخ استعلام از اداره ثبت، معاف کرده است.
در سامانههای نوین معاملات ملکی سازوکار مشخصی برای تعیین تکلیف بدهیها پیشبینی شده است؛ توضیح آن در تعیین تکلیف بدهیهای ملک در قراردادهای جدید آمده است.
جمعبندی و مشاوره در دفترخانه ۹۳۰ تهران
بند «ج» ماده ۱ قانون تسهیل، معامله را از بنبست بیرون میآورد اما ریسک را جابهجا میکند. تصمیم درست وقتی گرفته میشود که خریدار بداند دقیقاً چه تعهدی را میپذیرد. کارشناسان دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران پیش از تنظیم سند، دامنه این تعهد و راههای کاهش ریسک آن را با شما مرور میکنند.
مطالب مرتبط
