سند انتقال اجرایی، مالکیت ملک را پس از مزایده اجرای ثبت به برنده مزایده یا بستانکار منتقل می‌کند. در این راهنما مسیر پرونده، تکلیف بازداشت مازاد و دستور منع نقل و انتقال، نکته مالیات بر ارث، مدارک و مراحل تنظیم سند را می‌خوانید.
سند انتقال اجرایی؛ انتقال ملک پس از مزایده اجرای ثبت
بدون دیدگاه
وقتی بدهکار سند رسمی، بدهی خود را نمی‌پردازد و ملک او در اجرای ثبت به مزایده می‌رود، انتقال مالکیت به برنده مزایده یا بستانکار با سند انتقال اجرایی در دفترخانه انجام می‌شود. این سند مسیر، مدارک و حتی الزامات مالیاتی متفاوتی با سند قطعی عادی دارد.
سند انتقال اجرایی چیست؟
سند انتقال اجرایی سندی است که پس از پایان عملیات اجرایی ثبت و برگزاری مزایده، مالکیت ملک را به برنده مزایده یا به بستانکاری که ملک را در قبال طلب خود تملک کرده منتقل می‌کند. تفاوت بنیادی آن با سند قطعی معمولی در این است که فروشنده با اراده خود ملک را نمی‌فروشد؛ انتقال به دستور مرجع اجرایی و بر پایه پرونده اجرایی انجام می‌شود.
این سند در دو مسیر کاربرد دارد: اجرای ثبت (اجرائیه اسناد رسمی لازم‌الاجرا مانند سند رهنی، سند ذمه و مهریه) و اجرای احکام دادگاه. تفاوت این دو مسیر از نظر مرجع صدور اجراییه، مهلت‌ها و هزینه اجرا در مقایسه اجرای ثبت و اجرای دادگاه بررسی شده است.
مسیر تا رسیدن به دفترخانه
- صدور اجرائیه به درخواست بستانکار؛ برای اسناد رسمی از طریق دفترخانه تنظیم‌کننده سند. مسیر عملی آن را در قدرت اجرایی قراردادهای بانکی توضیح داده‌ایم.
- ابلاغ اجرائیه و سپری شدن مهلت قانونی پرداخت داوطلبانه.
- بازداشت ملک، ارزیابی کارشناسی و آگهی مزایده.
- برگزاری مزایده و تعیین برنده، یا تملک ملک توسط بستانکار در صورت نبود خریدار.
- صدور دستور انتقال و معرفی پرونده به دفترخانه برای تنظیم سند.
دو نکته قانونی که کار را جلو می‌اندازد
گواهی مالیات بر ارث لازم نیست
اگر ملکِ مورد مزایده به نام متوفی باشد و ورثه نتوانند گواهی واریز مالیات بر ارث ارائه کنند، پرونده متوقف نمی‌ماند. کمیسیون وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران در رأی مورخ ۱۳۹۶/۰۹/۲۲ به شماره ۹۶۰۰۱/۳۳۱۰ اعلام کرده است که با توجه به بند ۲ ماده ۸۶۹ قانون مدنی و محرز بودن عدم تأدیه دیون متوفی، مال مورد مزایده به مالکیت ورثه درنیامده است؛ بنابراین آن میزان از ملک که با سند انتقال اجرایی منتقل می‌شود مشمول مالیات بر ارث نیست. متن رأی در عدم نیاز به گواهی مالیات بر ارث در انتقال اجرایی منتشر شده است.
تکلیف بازداشت‌ها روشن است
سازمان ثبت در بخشنامه شماره ۱۴۰۴/۱۲۹۷۶۱ مورخ ۱۴۰۴/۰۷/۱۵ تصریح کرده که در سند انتقال اجرایی، وجود بازداشت مازاد مانع تنظیم سند نیست و باید مطابق کد ۶۹۶ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی اقدام شود؛ سامانه ثبت آنی نیز پس از انتخاب گزینه «انتقال اجرایی» امکان تنظیم سند را فراهم کرده است. اما اگر توقیف یا منع نقل و انتقال از سوی مراجع ذی‌صلاح در سابقه ثبتی درج شده باشد، باید پیش از رفع آن از تنظیم سند خودداری و از همان مرجع استعلام شود. جزئیات در بخشنامه تنظیم سند انتقال اجرایی و ضرورت رفع توقیف آمده است.
مراحل تنظیم سند انتقال اجرایی در دفترخانه
- ارائه دستور انتقال و مستندات پرونده اجرایی به دفترخانه.
- اخذ استعلام ثبتی و بررسی دقیق سوابق بازداشت و دستورهای منع نقل و انتقال.
- در صورت وجود دستور منع، استعلام از مرجع صادرکننده و انتظار تا رفع آن.
- احراز هویت الکترونیکی منتقل‌الیه و نماینده مرجع اجرایی از طریق سامانه ثنا.
- تنظیم متن سند با درج مشخصات پرونده اجرایی، مبلغ مزایده و مستند انتقال.
- پرداخت حقوق دولتی و حق‌التحریر، امضا و ثبت آنی سند و اعلام به اداره ثبت برای صدور سند مالکیت جدید.
مدارک لازم برای سند انتقال اجرایی
| مدرک لازم | توضیحات |
|---|---|
| حساب کاربری فعال در سامانه ثنا | همراه با شماره تلفن همراه ثبت‌شده در ثنا؛ خط باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| کد پستی ثبت‌شده در سامانه املاک و اسکان (amlak.mrud.ir) | برای انتقال‌گیرنده (برنده مزایده یا بستانکار) الزامی است. |
| اصل کارت ملی هوشمند انتقال‌گیرنده | در صورت نداشتن کارت، رسید درخواست کفایت می‌کند. |
| دستور انتقال مرجع اجرایی و مستندات پرونده | شامل صورت‌جلسه مزایده، گزارش ارزیابی و شماره کلاسه پرونده اجرایی. |
| پاسخ استعلام ثبتی و سوابق بازداشت | برای تفکیک «بازداشت مازاد» از «دستور منع نقل و انتقال». |
| مستندات پرداخت ثمن مزایده و حقوق دولتی | فیش‌های واریز به حساب سپرده و رسیدهای مربوط. |
| اشخاص حقوقی: روزنامه رسمی و آخرین آگهی تغییرات | در صورتی که منتقل‌الیه شرکت یا بانک باشد، همراه با معرفی‌نامه صاحبان امضای مجاز. |
| مراجعه با وکالت: وکالت‌نامه رسمی با اختیار قبول انتقال | اختیار امضای سند انتقال و قبول مالکیت باید در وکالت‌نامه تصریح شود. |
هزینه و مالیات
حق‌التحریر این سند مانند سایر اسناد انتقال عین، بر مبنای جدول اسناد مالی و ارزش مندرج در سند محاسبه می‌شود. با محاسبه‌گر زیر می‌توانید برآورد اولیه داشته باشید:
محاسبه‌گر هزینه‌های سند معاملات غیرمنقول و پیش‌فروش (سال ۱۴۰۵)
لطفاً روش محاسبه مبنا را انتخاب کرده و مبلغ را وارد نمایید:
ریال
توجه: این روش محاسبه، نیازمند آن است که فروشنده نسبت به پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک اقدام نموده و گواهی مفاصاحساب مالیاتی را از سازمان امور مالیاتی دریافت کرده باشد. در غیر اینصورت حالت "ارزش معاملاتی را ندارم" را انتخاب کنید.
نکته مالیاتی مهم این است که رأی وحدت رویه یادشده فقط مالیات بر ارث را در فرض مزایده اموال مورث منتفی دانسته است؛ سایر تکالیف مالیاتی نقل و انتقال، حسب مورد و بر اساس مقررات جاری بررسی می‌شود. برای آشنایی با مبانی محاسبه، مالیات نقل و انتقال املاک موضوع ماده ۵۹ را ببینید.
نکات و اشتباهات رایج
- خرید در مزایده بدون بررسی سوابق: پیش از شرکت در مزایده، وضعیت بازداشت‌ها، رهن‌های مقدم و دستورهای قضایی ملک را بررسی کنید؛ برنده شدن به‌تنهایی مالکیت نمی‌آورد.
- انتظار انتقال فوری: اگر دستور منع نقل و انتقال در سابقه ثبتی درج شده باشد، دفترخانه قانوناً نمی‌تواند سند را تنظیم کند تا آن دستور رفع شود.
- یکسان گرفتن اجرای ثبت و اجرای دادگاه: مرجع صدور دستور، مرجع رسیدگی به شکایت و تشریفات این دو متفاوت است.
- غفلت از حقوق مستأجر یا متصرف: انتقال اجرایی به‌خودی‌خود تکلیف تصرف فعلی ملک را روشن نمی‌کند و ممکن است نیازمند اقدام جداگانه باشد.
بخشی از متن نمونه سند انتقال اجرایی
مورد انتقال با جمیع متعلقات و منضمات آن و به انضمام کلیه حقوق انتقال‌دهنده نسبت به انشعابات آب، برق و گاز، جزء این انتقال و متعلق به انتقال‌گیرنده است. مورد انتقال از هر حیث و هر جهت به رؤیت کامل انتقال‌گیرنده رسیده و نامبرده با علم و اطلاع و آگاهی کامل از کمیت و کیفیت مورد انتقال و محل وقوع ملک مبادرت به انجام این انتقال و اقرار به تصرف مورد انتقال نمود. حدود مورد انتقال به شرح سند مالکیت است و انتقال‌گیرنده تعهد پرداخت هرگونه بدهی معوقه مالیاتی، عوارض و غیره نسبت به مورد انتقال را نمود.
متن دقیق بر اساس مستندات پرونده اجرایی و دستور مرجع صادرکننده تنظیم می‌شود.
پرسش‌های پرتکرار
خیر. مبنای این سند دستور مرجع اجرایی است و انتقال بدون نیاز به اراده و امضای مالک قبلی انجام می‌شود؛ به همین دلیل مستندات پرونده اجرایی نقش تعیین‌کننده دارند.
طبق بخشنامه شماره ۱۴۰۴/۱۲۹۷۶۱ مورخ ۱۴۰۴/۰۷/۱۵ سازمان ثبت، بازداشت مازاد مانع تنظیم سند انتقال اجرایی نیست و بر اساس کد ۶۹۶ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی اقدام می‌شود.
در فرض مزایده اموال مورث، رأی وحدت رویه کانون سردفتران گواهی مالیات بر ارث را لازم ندانسته است. سایر مدارک لازم بر اساس مستندات پرونده اجرایی تعیین می‌شود.
بله؛ اجرای اسناد رهنی یکی از رایج‌ترین مسیرهای منتهی به انتقال اجرایی است. برای شناخت وضعیت این املاک، تکلیف املاک در رهن بانک را بخوانید.
این وضعیت سازوکار خاص خود را دارد؛ توضیح آن در تکلیف قرارداد در صورت بازداشت بودن ملک آمده است.
جمع‌بندی و مشاوره در دفترخانه ۹۳۰ تهران
سند انتقال اجرایی، پایان یک پرونده اجرایی و آغاز مالکیت رسمی شماست؛ اما تنها با مستندات کامل پرونده و سابقه ثبتی پاک به نتیجه می‌رسد. کارشناسان دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران پیش از مراجعه، سوابق بازداشت و دستور انتقال شما را بررسی می‌کنند تا در روز تنظیم سند غافلگیر نشوید.
مطالب مرتبط
