وکالت اخذ مفاصاحساب ملکی؛ کدام گواهی لازم است و کدام نه؟

پیش از هر انتقال رسمی ملک، باید مفاصاحساب‌ها و استعلام‌های لازم گرفته شود؛ کاری زمان‌بر که نیاز به مراجعه به چند اداره دارد. با وکالت اخذ مفاصاحساب می‌توانید این دویدن‌ها را به وکیل بسپارید. اما پیش از تنظیم، باید بدانید کدام مفاصاحساب‌ها واقعاً لازم‌اند و کدام‌ها نه.

این وکالت به چه کار می‌آید؟

وکالت اخذ مفاصاحساب یک وکالت کاری است: وکیل به نمایندگی از مالک به اداره امور مالیاتی، شهرداری، سازمان تأمین اجتماعی و شرکت‌های خدماتی مراجعه می‌کند، پرونده تشکیل می‌دهد، گواهی‌های لازم را می‌گیرد و آن‌ها را به دفترخانه تحویل می‌دهد. این وکالت هیچ اختیاری برای فروش یا انتقال مالکیت نمی‌دهد و به همین دلیل ریسک آن پایین است.

بیشترین کاربرد آن برای مالکان غایب، ورثه‌ای که یک نفر را برای پیگیری انتخاب کرده‌اند و شرکت‌هایی است که پرونده‌های ملکی متعدد دارند. اگر می‌خواهید علاوه بر مفاصاحساب، اختیارات ساختمانی و بانکی هم بدهید، وکالت کاری جامع املاک گزینه گسترده‌تری است.

کدام مفاصاحساب لازم است و کدام نه؟

آنچه لازم است

بند «الف» ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف موضوع تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری را برای املاک مشمول لازم دانسته است. بند «ج» همان ماده نیز مفاصاحساب مالیاتی و بدهی موضوع ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی را مطالبه‌شدنی می‌داند، مگر آنکه خریدار مسئولیت تضامنی بپذیرد.

آنچه لازم نیست

رأی وحدت رویه ردیف ۲۰۷ کانون سردفتران تصریح کرده است که برای اخذ گواهی یا پاسخ استعلام از شهرداری، به‌جز گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف موضوع تبصره ۸ ماده ۱۰۰، تکلیفی متوجه دفاتر اسناد رسمی نیست. متن رأی در مدت اعتبار مفاصاحساب دارایی و استعلامات ثبتی منتشر شده است.

همچنین رأی وحدت رویه ردیف ۱۸۸ کانون اعلام کرده است که تنظیم سند انتقال و صلح حق‌الامتیاز و حق‌الاشتراک پرونده‌های آب، برق یا گاز، نیاز به اخذ مفاصاحساب و استعلام از اداره امور اقتصادی و دارایی ندارد. تحلیل آن در آیا انتقال انشعاب آب، برق و گاز نیاز به مفاصاحساب دارایی دارد؟ آمده است.

اختیاراتی که باید در متن بیاید

• مراجعه به اداره امور مالیاتی، تشکیل پرونده، ارائه اظهارنامه و اخذ مفاصاحساب مالیاتی.
• مراجعه به شهرداری منطقه و اخذ گواهی پایان ساختمان یا عدم خلاف.
• مراجعه به سازمان تأمین اجتماعی و اخذ گواهی موضوع ماده ۳۷.
• تسویه بدهی انشعابات و اخذ گواهی‌های مربوط.
• پرداخت وجوه لازم و اخذ رسید به نام موکل.
• در صورت نیاز، اخذ المثنای سند مالکیت — که باید صریح باشد.

درباره مورد آخر: بخشنامه شماره ۱/۳۴/۲۹۷۹۸ مورخ ۱۳۸۴/۱۲/۰۷ سازمان ثبت (کد ۸۴۱ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی) تصریح کرده است که چنانچه اختیار اخذ المثنای سند مالکیت در وکالت‌نامه قید و تصریح نشده باشد، تحویل المثنی به وکیل خالی از اشکال نخواهد بود. متن در آیا وکیل می‌تواند از طرف مالک سند المثنی دریافت کند؟ آمده است.

مراحل تنظیم وکالت

1. دریافت فهرست دقیق مدارک لازم از دفترخانه بر اساس نوع ملک.
2. تعیین اختیارات مورد نیاز و اشخاص و ادارات مورد مراجعه.
3. حضور موکل و وکیل در دفترخانه با مدارک هویتی و سند مالکیت.
4. احراز هویت الکترونیکی هر دو از طریق سامانه ثنا.
5. تنظیم متن وکالت با ذکر پلاک ثبتی و اختیارات، سپس قرائت و تفهیم.
6. امضای طرفین و ثبت آنی سند.

مدارک لازم

هزینه تنظیم وکالت

این وکالت متضمن انتقال مالکیت نیست و در گروه «سایر وکالت‌نامه‌ها» با حق‌التحریر مقطوع قرار می‌گیرد:

هزینه صدور خود مفاصاحساب‌ها جداگانه و بر عهده مالک است. برای برآورد کل هزینه انتقال، هزینه انتقال سند ملک و جدول تقسیم مخارج سند را ببینید.

نکات و اشتباهات رایج

• نگرفتن اختیار المثنی: اگر احتمال گم شدن سند وجود دارد، اختیار اخذ المثنای سند مالکیت را صریح بنویسید؛ بدون تصریح، تحویل المثنی به وکیل با ایراد روبه‌روست.
• منقضی شدن گواهی‌ها: اگر خریدار مسئولیت تضامنی را نپذیرد، رعایت مدت اعتبار گواهی دارایی و تأمین اجتماعی الزامی است؛ کارها را با تاریخ سند هماهنگ کنید.
• دویدن دنبال مفاصاحساب‌های غیرلازم: برخی گواهی‌ها تکلیف قانونی دفترخانه نیستند؛ فهرست را از دفترخانه بگیرید.
• دادن اختیار فروش به جای اختیار کاری: اگر فقط پیگیری اداری می‌خواهید، اختیار فروش ندهید؛ این دو کاملاً جدا هستند.

بخشی از متن نمونه وکالت

مورد وکالت: مراجعه به کلیه ادارات، سازمان‌ها و مراجع ذی‌ربط از جمله اداره امور مالیاتی، شهرداری منطقه، سازمان تأمین اجتماعی و شرکت‌های آب، برق، گاز و مخابرات، نسبت به ششدانگ پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی واقع در بخش …، تشکیل پرونده، ارائه و اخذ اوراق و مدارک، پرداخت وجوه و عوارض و اخذ رسید، و دریافت مفاصاحساب‌ها و گواهی‌های لازم جهت تنظیم سند رسمی انتقال.

حدود اختیارات: وکیل مرقوم در خصوص انجام مورد وکالت بالمباشره دارای اختیارات مزبوره می‌باشد و این وکالت فقط در نفس وکالت مؤثر است و وکیل حق نقل و انتقال مورد وکالت را ندارد.

جمله پایانی، مرز میان وکالت کاری و وکالت انتقالی را روشن می‌کند.

پرسش‌های پرتکرار

جمع‌بندی و مشاوره در دفترخانه ۹۳۰ تهران

وکالت اخذ مفاصاحساب، ساده‌ترین راه برای صرفه‌جویی در وقت است؛ به شرط آنکه بدانید دنبال چه مدارکی بفرستید. کارشناسان دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران فهرست دقیق مدارک لازم برای ملک شما را اعلام و متن وکالت را متناسب با همان فهرست تنظیم می‌کنند.