وقتی ملک شما وثیقه وام شخص دیگری می‌شود، بانک این اقرارنامه را می‌خواهد. در این راهنما جایگاه راهن ثالث، بندهای متن، ریسک تملیک مورد وثیقه و ممنوعیت تنظیم با وکالت بررسی شده است.
اقرارنامه ترهین ملک به نفع شخص ثالث (راهن ثالث)
گاهی ملکی که وثیقه یک وام می‌شود، متعلق به خودِ وام‌گیرنده نیست؛ پدر، برادر یا دوستی ملک خود را برای بدهی دیگری در رهن می‌گذارد. اقرارنامه ترهین ملک به نفع شخص ثالث سندی است که این تصمیم و آثار آن را رسمی می‌کند. در این راهنما جایگاه راهن ثالث، بندهای متن، ریسک‌ها، مدارک لازم و مراحل تنظیم را می‌خوانید.
راهن ثالث کیست و چرا این سند لازم است؟
در یک سند رهنی معمولی، وام‌گیرنده و صاحب وثیقه یک نفرند. اما در بسیاری از پرونده‌ها، تسهیلات به نام شخصی پرداخت می‌شود و ملکِ شخص دیگری وثیقه آن می‌گردد. به این صاحب ملک، «راهن ثالث» یا وثیقه‌گذار گفته می‌شود.
بانک در این حالت به یک اعلام صریح نیاز دارد: صاحب ملک باید با آگاهی کامل بپذیرد که ملکش بابت بدهی شخص دیگری در وثیقه قرار می‌گیرد و در صورت عدم تسویه، بانک می‌تواند اقدام کند. مفهوم و مراحل خود سند رهنی در راهنمای سند رهنی توضیح داده شده است.
بندهای کلیدی متن اقرارنامه
در نمونه‌های رایج، صاحب ملک چهار چیز را اعلام می‌کند:
- تمایل آگاهانه به ترهین: «با علم و اختیار کامل مایلم ششدانگ … را بابت تسهیلات … در وثیقه بانک مستقر نمایم.»
- اعطای اختیار به بانک: با امضای اسناد رهنی و این اقرارنامه، ضمن عقد خارج لازم، به بانک اختیار داده می‌شود بر اساس قوانین مربوطه و قراردادهای تنظیمی اقدام کند.
- پذیرش اجرائیه و تملیک: در صورت عدم تسویه تسهیلات پرداختی به مدیون، بانک می‌تواند نسبت به تقاضای صدور اجرائیه و تملیک مورد وثیقه اقدام نماید.
- اسقاط حق اعتراض: راهن با آگاهی از مراتب، حق هرگونه اعتراض به اقدامات بانک را از خود سلب و ساقط می‌کند.
ریسک واقعی: تملیک مورد وثیقه
تفاوت ضمانت با ترهین در همین‌جاست. ضامن با دارایی نامعین خود ضمانت می‌کند؛ اما راهن ثالث یک ملک مشخص را در معرض قرار می‌دهد. اگر مدیون اقساط را نپردازد، بانک می‌تواند از طریق اجرای ثبت اجرائیه بگیرد و در نهایت مورد وثیقه را تملیک کند.
چون سند رهنی و این اقرارنامه هر دو رسمی و لازم‌الاجرا هستند، بانک برای این کار نیازی به طرح دعوای حقوقی ندارد. چارچوب کلی این مسیر در آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا و روند عملی آن در راهنمای جامع صدور اجرائیه از طریق دفاتر اسناد رسمی شرح داده شده است.
درباره وضعیت ملک در رهن هنگام ثبت معاملات جدید، نقش تأیید سیستمی مرتهن در ثبت قرارداد یکسان را ببینید.
توصیه عملی: پیش از پذیرش نقش راهن ثالث، رابطه خود با مدیون را با یک سند مستقل روشن کنید — مثلاً تعهد او به پرداخت به‌موقع اقساط و جبران خسارت شما در صورت تخلف. این سند دوم، جایگزین ریسک نمی‌شود اما مسیر مطالبه شما را هموار می‌کند.
چرا این سند را نمی‌توان با وکالت امضا کرد
نکته‌ای که در عمل مشکل‌ساز می‌شود: اقرار، عملی قائم‌به‌شخص است. طبق نظر بازرسی ثبت استان تهران، «نظر به قائم‌به‌شخص بودن فرآیند اقرار، تنظیم سند اقرارنامه (به‌جز اقرارنامه اصلاحی) توسط وکیل از طرف موکل فاقد محمل قانونی می‌باشد». در آن گزارش، عملکرد سردفتر مغایر مواد ۱۰۰ و ۱۰۱ و بند ۱ ماده ۴۹ قانون ثبت و نیز ماده ۲۰۵ قانون آیین دادرسی مدنی، ماده ۶۶۴ قانون مدنی و ماده ۱۶۵ قانون مجازات اسلامی تشخیص داده شد. متن در با وکالت نمی‌توان اقرارنامه تنظیم کرد منتشر شده است.
نتیجه: اگر مالک ملک در دسترس نیست، نمی‌توان با وکالت‌نامه او این اقرارنامه را تنظیم کرد و حضور خودش لازم است.
مراحل تنظیم
- تأیید پرونده تسهیلات و اعلام ملک وثیقه به بانک.
- اخذ استعلام‌ها و ارزیابی ملک توسط کارشناس بانک.
- حضور مالک (راهن ثالث) و مدیون در دفترخانه.
- تنظیم سند رهنی و همزمان، تنظیم اقرارنامه با ذکر پلاک ثبتی و مشخصات تسهیلات.
- امضای اسناد و اخذ شناسه یکتای ثبت.
- پیگیری فک رهن پس از تسویه کامل تسهیلات.
مدارک لازم
| مدرک لازم | توضیحات |
|---|---|
| حساب کاربری فعال در سامانه ثنا | همراه با شماره تلفن همراه ثبت‌شده در ثنا؛ خط باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| کد پستی ثبت‌شده در سامانه املاک و اسکان (amlak.mrud.ir) | برای راهن و مدیون الزامی است. |
| اصل کارت ملی هوشمند و شناسنامه راهن | حضور مالک ملک در دفترخانه الزامی است. |
| اصل سند مالکیت ملک | ملک نباید در بازداشت باشد؛ پلاک ثبتی در متن سند درج می‌شود. |
| مشخصات تسهیلات و مدیون | نوع، مبلغ و شماره قرارداد تسهیلات و مشخصات کامل وام‌گیرنده. |
| استعلام‌ها و مفاصاحساب‌های ملک | پاسخ استعلام ثبت و مستندات شهرداری حسب مورد. |
| اشخاص حقوقی: روزنامه رسمی و آخرین آگهی تغییرات | اگر مالک ملک شرکت است، همراه با معرفی صاحبان امضای مجاز و مهر شرکت. |
| مراجعه با وکالت: پذیرفته نمی‌شود | اقرار قائم‌به‌شخص است و تنظیم اقرارنامه با وکالت محمل قانونی ندارد. |
هزینه تنظیم
اقرارنامه‌ای که در آن مبلغ مستقلی قید نشود، در گروه اسناد غیرمالی با حق‌التحریر مقطوع قرار می‌گیرد:
تعرفه و هزینه تنظیم سند رسمی (سال ۱۴۰۵)
تنفیذنامه، رضایت‌نامه، اقرارنامه، تعهدنامه، متمم قرارداد و اقاله؛ هزینه کامل به تفکیک اقلام
تعرفه مقطوع؛ ردیف ۴ بخش «ب» تعرفه ۱۴۰۵جمع کل مبالغ قابل پرداخت در دفترخانه
۷۷۲٬۸۰۰تومان
۷٬۷۲۸٬۰۰۰ ریال- حق‌التحریرتعرفه مصوب قانونی۶۴۸٬۰۰۰تومان
- حق‌الثبتحقوق دولتی۳۰٬۰۰۰تومان
- هزینه صدور الکترونیکی سندمبلغ ثابت۳۰٬۰۰۰تومان
- مالیات بر ارزش افزوده۱۰٪ حق‌التحریر۶۴٬۸۰۰تومان
نکات مهم و الزامات قانونی پرداخت
- تعرفه مقطوع: هزینه تنظیم تنفیذنامه، رضایت‌نامه، اقرارنامه، تعهدنامه، متمم قرارداد و اقاله بر اساس تعرفه رسمی، ثابت است و به موضوع یا مبلغ مندرج در سند بستگی ندارد.
- نحوه پرداخت: هزینه‌ها پیش از امضای نهایی و از طریق شبکه بانکی و سامانه پرداخت الکترونیکی مستقر در دفترخانه (کارت‌خوان) پرداخت می‌شود.
- نفرات اضافه: مبنای تعرفه، حضور دو نفر در سند است؛ به ازای هر نفر اضافه، مبلغ ۲۲٬۰۰۰ تومان با احتساب مالیات بر ارزش افزوده به هزینه کل افزوده می‌شود.
- نسخه الکترونیک: پس از تأیید نهایی سردفتر، نسخه چاپی سند تحویل و نسخه الکترونیکی آن برای دسترسی دائمی در سامانه کاتب (web.kateb.ir) بارگذاری می‌شود.
هزینه خودِ سند رهنی جداگانه محاسبه می‌شود؛ برای برآورد آن ماشین‌حساب هزینه تنظیم سند رهنی را ببینید.
نکات و اشتباهات رایج
- یکی دانستن ضمانت با ترهین: در ترهین، یک ملک مشخص در معرض تملیک قرار می‌گیرد.
- نداشتن سند برای رابطه با مدیون: تعهد مدیون به شما باید سند مستقل داشته باشد.
- بی‌توجهی به سقف تعهدات: مبلغ و مدت تسهیلات را در متن روشن کنید تا دامنه وثیقه معلوم باشد.
- پیگیری نکردن فک رهن: پس از تسویه، فک رهن یک اقدام جداگانه است و خودکار انجام نمی‌شود.
پرسش‌های پرتکرار
فرآیند اجرایی مراحل خود را دارد، اما چون سند رسمی لازم‌الاجراست، بانک می‌تواند بدون طرح دعوا اجرائیه بگیرد و مسیر تملیک را آغاز کند.
خروج ملک از وثیقه منوط به تسویه تسهیلات یا موافقت بانک با جایگزینی وثیقه است.
در شرایطی امکان ترهین مازاد وجود دارد که در راهنمای ترهین مازاد وثیقه بررسی شده است.
آن سند به حساب‌های بانکی ضامن مربوط است و در وکالت برداشت از حساب و حقوق شرح داده شده؛ اینجا موضوع، ملک است.
در راهنمای جامع تنظیم قرارداد و سند رهن بانکی مراحل و مدارک آمده است.
جمع‌بندی و مشاوره در دفترخانه ۹۳۰ تهران
راهن ثالث بودن، سنگین‌ترین شکل کمک مالی به دیگری است؛ چون یک ملک مشخص را در معرض تملیک قرار می‌دهد و متن سند، اعتراض بعدی را هم می‌بندد. پیش از امضا، رابطه خود با مدیون را مستند کنید. کارشناسان دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران ریسک‌ها و متن سند را با شما مرور می‌کنند.
برای دوستانتان بفرستید
راهنمای دریافت خدمات و طرح پرسش
چنانچه درباره موضوع این مطلب پرسشی دارید، آن را در بخش دیدگاه‌ها مطرح کنید تا توسط سردفتر پاسخ داده شود. برای دریافت خدمات ثبتی و تنظیم اسناد رسمی نیز می‌توانید در ساعات اداری به دفترخانه اسناد رسمی ۹۳۰ تهران مراجعه کنید.
نوشتن پرسشبرای حفظ حریم خصوصی، از درج اطلاعات شخصی مانند کد ملی، شماره تماس یا مشخصات کامل ملک در متن دیدگاه خودداری کنید.مطالب هم‌موضوع
مطالب مرتبط
دیدگاه‌ها و پرسش‌ها