برای ملک در رهن بانک، با رعایت ترتیب «بدواً فک رهن و سپس فروش» میتوان وکالت تنظیم کرد. در این راهنما مبنای قانونی این ترتب، اختیارات لازم، تفاوت مالیاتی وکالت بلاعزل و مدارک را میخوانید.
وکالت فک رهن و فروش ملک در رهن بانک؛ ترتب قانونی و نکته مالیاتی
بدون دیدگاه
تصور رایج این است که برای ملک در رهن بانک نمیتوان وکالت فروش تنظیم کرد. این تصور نادرست است: با رعایت ترتیب «بدواً فک رهن، سپس فروش»، تنظیم وکالتنامه بلامانع است و مبنای آن هم بخشنامههای ثبتی و استفتائات رسمی است. اما یک شرط کلیدی در متن سند باید رعایت شود.
مسئله چیست؟
ملکی در رهن بانک است و مالک میخواهد اختیار تسویه وام، فک رهن و سپس فروش را به شخص دیگری بدهد. مانع ظاهری روشن است: تا وقتی ملک در رهن است، انتقال قطعی آن ممکن نیست. پرسش این است که آیا میتوان از همین حالا وکالتی تنظیم کرد که پس از فک رهن قابل استفاده باشد.
پاسخ مثبت است، و منطق حقوقی آن ساده: وکالت بهخودیخود موجب انتقال مالکیت نمیشود. وکالت فقط نیابت میدهد و اجرای آن منوط به فراهم شدن شرایط قانونی است. برای شناخت وضعیت کلی این املاک، تکلیف املاک در رهن بانک را ببینید.
مبنای قانونی: ترتب فک رهن و فروش
دو مستند اصلی در این زمینه وجود دارد:
یک. بر اساس دستورالعمل شماره ۱/۳۴/۲۶۰۵۶ مورخ ۱۳۸۶/۰۶/۲۴ معاونت قوه قضاییه و ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، و با استناد به استفتائات شماره ۴۷۵۱۴ مورخ ۱۳۷۹/۰۲/۳۱ و ۴۶۳۵۸ مورخ ۱۳۷۸/۱۲/۰۷ دفتر مقام معظم رهبری مبنی بر اینکه «با فرض اینکه پس از فک رهن و رفع موانع قانونی، وکیل حق فروش را دارد، تنظیم وکالتنامه مذکور بلامانع است»، این وکالت قابل تنظیم است. این نظر در ردیف ۲۱۲ مجموعه بخشنامههای ثبتی درج شده و متن آن در امکان تنظیم وکالتنامه فروش برای ملک در رهن منتشر شده است.
دو. کانون سردفتران و دفتریاران تهران در بند ۲ بخشنامه شماره ۱۱/۳۷۱۰۰ مورخ ۱۳۷۹/۱۱/۲۵ تصریح کرده است که «درج عبارت فروش ملک ولو به صورت وکالتنامه به عنوان شرط ضمن عقد در اسناد رهنی فاقد محمل قانونی است، زیرا وکالت موجب انتقال نمیشود؛ بنابراین تنظیم سند وکالت با رعایت ترتب بدواً فک رهن و سپس انجام معامله نسبت به ملک مورد وکالت، بلامانع است». تحلیل آن در وکالتنامه کلی خرید و فروش و رهن و اجاره آمده است.
اختیاراتی که باید در متن بیاید
- مراجعه به بانک مرتهن، تسویه بدهی و اخذ نامه فک رهن.
- مراجعه به دفترخانه تنظیمکننده سند رهنی و امضای سند فک رهن. مراحل آن در فک رهن ملک و آزادسازی سند توضیح داده شده است.
- اخذ استعلامات و مفاصاحسابهای لازم برای انتقال.
- فروش ملک به هر شخص و به هر مبلغ، پس از فک رهن.
- امضای سند قطعی انتقال و دریافت ثمن معامله.
- در صورت وجود بازداشت، پیگیری رفع آن؛ موضوعی که در وکالت رفع بازداشت و فک توقیف ملک بررسی شده است.
نکته مالیاتی وکالت بلاعزل
اگر این وکالت بهصورت بلاعزل و متضمن انتقال مالکیت تنظیم شود، آثار مالی متفاوتی دارد. اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۴۴۷ مورخ ۱۴۰۳/۰۷/۲۴ اعلام کرده است که با عنایت به تصریح تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، دریافت مالیات معادل مالیات تنظیم سند رسمی انتقال ملک و دیگر عناوین مندرج در آن تبصره، منحصر به فرض وکالت بلاعزل انتقال مالکیت است. متن نظریه در پرداخت مالیات در وکالتهای بلاعزل و معافیت در وکالت با حق عزل منتشر شده است.
بنابراین انتخاب میان «وکالت با حق عزل» و «وکالت بلاعزل» فقط یک تصمیم حقوقی نیست؛ اثر مالی مستقیم هم دارد.
مدارک لازم
| مدرک لازم | توضیحات |
|---|---|
| حساب کاربری فعال در سامانه ثنا | همراه با شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا؛ خط باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان (amlak.mrud.ir) | برای مالک (موکل) الزامی است. |
| اصل کارت ملی هوشمند موکل و وکیل | حضور هر دو در دفترخانه لازم است؛ وکالت با قبول وکیل محقق میشود. |
| اصل سند مالکیت ملک | برای درج پلاک ثبتی و مشخصات دقیق در متن وکالت. |
| مستندات سند رهنی و مانده بدهی | شماره و تاریخ سند رهنی، نام بانک مرتهن و آخرین وضعیت بدهی. |
| اصل شناسنامه موکل | برای تطبیق مشخصات هویتی. |
| اشخاص حقوقی: روزنامه رسمی و آخرین آگهی تغییرات | همراه با معرفینامه صاحبان امضای مجاز شرکت. |
| ملک مشاعی یا ورثهای: حضور همه مالکان و اصل گواهی انحصار وراثت | وکالت نسبت به سهم افرادی که حاضر نشوند تنظیم نمیشود. |
هزینه تنظیم وکالت
چون این وکالت متضمن اختیار فروش و انتقال است، در گروه «وکالتنامههای فروش یا انتقال» قرار میگیرد:
جدول تعرفه و هزینه تنظیم وکالتنامه فروش (سال ۱۴۰۵)
| شرح هزینه قانونی سند | مبلغ (تومان) |
|---|---|
| ۱. حقالتحریر (تعرفه مصوب قانونی) | ۹۱۸,۰۰۰ |
| ۲. حقالثبت (حقوق دولتی) | ۳۰,۰۰۰ |
| ۳. هزینه صدور الکترونیکی سند | ۳۰,۰۰۰ |
| ۴. مالیات بر ارزش افزوده (۱۰٪) | ۹۱,۸۰۰ |
| جمع کل مبالغ قابل پرداخت در دفترخانه | ۱,۰۶۹,۸۰۰ |
نکات مهم و الزامات قانونی پرداخت:
- نکته مهم نوع وکالت: مبالغ درجشده در این جدول صرفاً مختص «وکالت فروش با حق عزل» میباشد. هزینه تنظیم «وکالت فروش بلاعزل» دقیقاً معادل هزینه انتقال سند قطعی محاسبه میشود که میتوانید جهت برآورد آنلاین آن به صفحه محاسبه هزینه انتقال سند قطعی مراجعه نمایید.
- تعرفه مقطوع: هزینه تنظیم این سند بر اساس تعرفه رسمی، ثابت و غیرقابل تغییر است.
- نحوه تسویه: پرداخت میبایست پیش از امضای نهایی، صرفاً از طریق کارت بانکی در دفترخانه انجام شود.
- نفرات اضافی: مبنای تعرفه برای حضور ۲ نفر است؛ به ازای هر نفر اضافی، مبلغ ۲۲,۰۰۰ تومان به هزینه کل افزوده میشود.
- تحویل نسخه الکترونیک: پس از تأیید نهایی سردفتر، نسخه چاپی تحویل و نسخه الکترونیکی آن جهت دسترسی دائمی در کارتابل شما در سامانه کاتب (web.kateb.ir) بارگذاری خواهد شد.
اگر وکالت بلاعزل و ناظر به انتقال مالکیت باشد، آثار مالیاتی جداگانهای دارد که پیشتر توضیح داده شد. برای مقایسه با هزینه سند قطعی، هزینه انتقال سند ملک را ببینید.
نکات و اشتباهات رایج
- حذف قید «بدواً فک رهن»: این عبارت ستون فقرات چنین وکالتی است؛ بدون آن، سند با ایراد مواجه میشود.
- تصور اینکه وکالت جای سند قطعی را میگیرد: وکالت موجب انتقال مالکیت نمیشود؛ مالکیت تنها با تنظیم سند قطعی منتقل میشود.
- ندادن اختیار تسویه و اخذ نامه فک رهن: اگر وکیل قرار است خودش وام را تسویه کند، این اختیار باید صریح باشد.
- انتخاب نسنجیده بلاعزل: بلاعزل بودن، حق عزل را از شما سلب میکند و آثار مالیاتی متفاوتی دارد؛ آگاهانه تصمیم بگیرید.
بخشی از متن نمونه وکالت
مورد وکالت: مراجعه به بانک … شعبه …، پرداخت و تسویه کلیه بدهیهای ناشی از سند رهنی شماره … مورخ …، اخذ نامه فک رهن و مراجعه به دفترخانه تنظیمکننده سند و امضای سند فک رهن نسبت به ششدانگ پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی واقع در بخش …؛ و سپس اخذ کلیه استعلامات و مفاصاحسابهای لازم و فروش و انتقال قطعی مورد وکالت به هر شخص و به هر مبلغ و امضای اسناد و اوراق مربوط و دریافت ثمن معامله.
حدود اختیارات: وکیل مرقوم در خصوص انجام مورد وکالت بالمباشره دارای اختیارات مزبوره میباشد و انجام مورد وکالت با رعایت ترتب مذکور (بدواً فک رهن و سپس انجام معامله) خواهد بود.
ترتیب بندها در این سند صرفاً نگارشی نیست؛ اعتبار حقوقی وکالت به آن وابسته است.
پرسشهای پرتکرار
بله، با رعایت ترتب «بدواً فک رهن و سپس فروش». این موضوع در ردیف ۲۱۲ مجموعه بخشنامههای ثبتی و بر پایه استفتائات رسمی تصریح شده است.
برای تنظیم خودِ وکالت، مبنای کار بخشنامههای ثبتی است. اما برای اجرای آن، یعنی فک رهن و سپس انتقال، هماهنگی و نامه بانک ضروری است.
بخشنامه کانون سردفتران، اموال در رهن و وثیقه و اسناد تسهیلات بانکی را از دایره وکالتنامههای کلی استثنا کرده است؛ برای این املاک باید وکالت خاص با ترتب فک رهن تنظیم شود.
طبق نظریه شماره ۷/۱۴۰۳/۴۴۷ اداره کل حقوقی قوه قضاییه، حکم تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام درباره دریافت مالیات، منحصر به فرض وکالت بلاعزل انتقال مالکیت است.
سازوکار آن در فروش ملک در رهن بانک با قرارداد یکسان در سایت یکثبت توضیح داده شده است.
جمعبندی و مشاوره در دفترخانه ۹۳۰ تهران
وکالت فک رهن و فروش، یکی از دقیقترین متون وکالتی است: ترتیب بندها، تصریح اختیار تسویه و انتخاب میان بلاعزل یا قابل عزل، هر سه اثر مستقیم دارند. کارشناسان دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران وضعیت سند رهنی شما را بررسی و متن وکالت را متناسب با آن تنظیم میکنند.
مطالب مرتبط
