تعویض وثیقه یعنی جایگزین کردن ملکِ در رهن با ملک دیگر، بدون تسویه وام. در این راهنما تفاوت حالت همزمان و غیرهمزمان، مبنای قانونی معافیت حقالثبت، مراحل تنظیم، مدارک لازم و هزینه سال ۱۴۰۵ را میخوانید.
سند تعویض وثیقه در بانک؛ حالت همزمان و غیرهمزمان، مدارک و هزینه ۱۴۰۵
بدون دیدگاه
اگر ملکی که در رهن بانک است را میفروشید یا ملک دیگری برای وثیقه دارید، لازم نیست وام را تسویه کنید؛ با تنظیم سند تعویض وثیقه در دفترخانه، ملک قبلی از رهن خارج و ملک جدید جایگزین آن میشود. اگر مفاد سند رهنی اصلی تغییر نکند، حقالثبت مجدد هم به آن تعلق نمیگیرد.
تعویض وثیقه چیست؟
تعویض وثیقه یعنی جایگزین کردن مالی که در رهن بانک است با مال دیگر، بدون آنکه وام تسویه شود. بانک از ملک اول فک رهن میکند و در همان سند، ملک دوم را وثیقه میگیرد. اصل قرارداد تسهیلات سر جای خود میماند و فقط «عین مرهونه» عوض میشود.
این سند بیشتر در سه وضعیت کاربرد دارد: میخواهید ملکِ در رهن را بفروشید اما توان تسویه یکجای وام را ندارید؛ وثیقهگذار شخص ثالثی است و میخواهد ملک خود را آزاد کند؛ یا ارزش وثیقه فعلی برای بانک کافی نیست. اگر با ساختار پایه این اسناد آشنا نیستید، ابتدا راهنمای سند رهنی و مراحل تنظیم آن را بخوانید.
حالت همزمان و غیرهمزمان؛ تفاوت در کجاست؟
تعویض وثیقه همزمان
فک رهن ملک قبلی و ترهین ملک جدید در یک سند و یک لحظه انجام میشود؛ در متن تصریح میشود که مورد رهن قبلی «فک رهن شد و بهجای آن» ملک جدید در رهن بانک مستقر گردید. این حالت رایجتر است، چون بانک حتی برای یک لحظه بدون وثیقه نمیماند.
تعویض وثیقه غیرهمزمان
ملک قبلی پیشتر و با سند جداگانهای فک رهن شده و اکنون ملک جدید جایگزین میشود. بانک معمولاً سختگیرتر است، چون در فاصله میان دو اقدام طلب او وثیقهای نداشته است. در بسیاری از فرمها، این متمم همزمان مدت قرارداد اصلی را نیز تمدید میکند.
مبنای قانونی و دو نکتهای که در هزینه و محل تنظیم سند مؤثر است
یک: حقالثبت مجدد تعلق نمیگیرد. بر اساس رأی وحدت رویه ردیف ۶۷ کمیسیون وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران، هرگاه فک رهن از وثیقه قبلی و جایگزینی وثیقه دیگر بدون تغییر در مفاد سند رهنی اولیه انجام شود، معامله جدید تلقی نمیشود و مشمول حقالثبت موضوع ماده ۱۲۳ قانون ثبت نیست. شرط اصلی این است که مبلغ دین، طرفین، نرخ سود و شرایط بازپرداخت دستنخورده بماند. متن رأی در رأی وحدت رویه درباره عدم تعلق حقالثبت در تعویض وثیقه آمده است.
دو: الزامی به مراجعه به همان دفترخانه اول نیست. ماده ۱۰۸ آییننامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازمالاجرا، معاملات رهنی بعدی (رهن مکرر یا مازاد) را به دفترخانه سند مقدم مقید کرده است؛ اما کمیسیون وحدت رویه کانون در رأی مورخ ۱۳۹۵/۱۱/۲۳ به شماره ۹۵۰۰۱/۳۲۰۴ تصریح کرده که اسناد فروش اقساطی، تمدید مدت، افزایش مبلغ و تعویض وثیقه از شمول آن ماده خروج موضوعی دارند.
مراحل تنظیم سند تعویض وثیقه
- درخواست کتبی به شعبه و اخذ موافقت اعتباری؛ بانک ملک پیشنهادی را ارزیابی میکند.
- صدور نامه رسمی بانک به دفترخانه با ذکر مشخصات سند رهنی اصلی، پلاک ملک آزادشونده و پلاک وثیقه جایگزین.
- اخذ استعلام ثبتی و پاسخ عدم بازداشت برای ملک جدید.
- احراز هویت الکترونیکی راهن، بدهکار و نماینده بانک از طریق سامانه ثنا.
- تنظیم متمم و درج فک رهن ملک قبلی و استقرار رهن روی ملک جدید در یک بند.
- امضای سند توسط راهن، تسهیلاتگیرنده و نماینده بانک و ثبت آنی آن.
- درج مراتب در سند مالکیت هر دو ملک و اعلام به اداره ثبت برای آزادسازی ملک اول.
مدارک لازم برای تعویض وثیقه
| مدرک لازم | توضیحات |
|---|---|
| حساب کاربری فعال در سامانه ثنا | همراه با شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا؛ خط باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان (amlak.mrud.ir) | برای مالک وثیقه جدید الزامی است. |
| اصل کارت ملی هوشمند بدهکار و راهن | در صورت نداشتن کارت، رسید درخواست کفایت میکند. |
| اصل سند مالکیت وثیقه جدید | ترجیحاً سند تکبرگ حدنگاری؛ ملک باید در مالکیت راهن و فاقد بازداشت باشد. |
| نامه رسمی بانک با موضوع تعویض وثیقه | باید شماره و تاریخ سند رهنی اصلی، پلاک آزادشونده و پلاک جایگزین در آن قید شود. |
| معرفینامه و مدارک هویتی نماینده بانک | حضور نماینده دارای اختیار امضا هنگام تنظیم سند ضروری است. |
| اشخاص حقوقی: روزنامه رسمی و آخرین آگهی تغییرات | همراه با معرفینامه صاحبان امضای مجاز شرکت. |
| مراجعه با وکالت: وکالتنامه رسمی با تصریح اختیار ترهین | وکالت عام کافی نیست؛ اختیار «در رهن گذاشتن» باید صریح باشد. |
هزینه تعویض وثیقه در سال ۱۴۰۵
در تعرفه حقالتحریر دفاتر اسناد رسمی سال ۱۴۰۵ (موضوع ماده ۵۴ قانون دفاتر اسناد رسمی و تبصره ۳ الحاقی ماده ۵۷ آییننامه آن)، «تعویض یا ضم وثیقه» ردیف مستقلی در جدول اسناد غیرمالی دارد و حقالتحریر آن مقطوع است؛ یعنی به مبلغ وام یا ارزش ملک بستگی ندارد. کد این سند در سامانه ثبت آنی ۴۳۱ است و حقالتحریر آن قابل ویرایش نیست. جدول کامل در تعرفه حقالتحریر دفاتر اسناد رسمی از سال ۱۴۰۵ منتشر شده است. اگر همراه با تعویض وثیقه، مبلغ یا مدت قرارداد هم تغییر کند، سند دیگر غیرمالی نیست و باید با محاسبهگر هزینه سند رهنی برآورد شود.
نکات و اشتباهات رایج
- تغییر همزمان مبلغ یا مدت: اگر در همان سند مبلغ تسهیلات یا مدت قرارداد را تغییر دهید، معافیت حقالثبت موضوع رأی ردیف ۶۷ از بین میرود؛ در صورت امکان این تغییرات را در متمم جداگانه انجام دهید.
- اعتماد به نامه فک رهن بدون راستیآزمایی: در جلسات صنفی سردفتران نسبت به جعل نامههای فک رهن هشدار داده شده است؛ دفترخانه باید صحت نامه را از شعبه صادرکننده کنترل کند.
- مطالبه نکردن نسخه قرارداد: طبق بخشنامه شماره ۰۴/۳۹۴۳۸ مورخ ۱۴۰۴/۰۲/۱۷ بانک مرکزی، بانک مکلف است نسخهای از قرارداد با ارزش قانونی برابر را به مشتری، ضامن و وثیقهگذار تحویل دهد.
- اشتباه گرفتن تعویض با رهن مازاد: در تعویض، وثیقه اول آزاد میشود؛ در ترهین مازاد وثیقه وثیقه اول باقی میماند و فقط ارزش مازاد آن توثیق میشود.
بخشی از متن نمونه سند تعویض وثیقه
ماده ۱ ـ مورد رهن قرارداد تخصیص تسهیلات فوق شامل پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی واقع در بخش … در تاریخ … فک رهن شد و بهجای آن، ششدانگ … از عرصه و اعیان با جمیع متعلقات شرعیه و عرفیه آن بدون استثنا در رهن بانک مستقر گردید. قبض و اقباض و سایر شروط مربوط به رهن و ارتهان به عمل آمد و مورد رهن مجدداً صحیح و سالم تحویل مشتری و راهن داده شد.
ماده ۲ ـ سایر شروط و تعهدات قرارداد فوق کماکان به قوت خود باقی بوده و شامل متمم حاضر نیز میگردد و این متمم جزو لاینفک قرارداد مذکور است.
متن دقیق هر سند بر اساس فرم بانک عامل و نامه شعبه تنظیم میشود.
پرسشهای پرتکرار
خیر؛ هدف این سند دقیقاً همین است که بدون تسویه تسهیلات، ملک در رهن آزاد و ملک دیگری جایگزین شود. موافقت اعتباری بانک با وثیقه جدید شرط لازم است.
بر اساس رأی وحدت رویه کانون سردفتران به شماره ۹۵۰۰۱/۳۲۰۴ مورخ ۱۳۹۵/۱۱/۲۳، تعویض وثیقه از شمول ماده ۱۰۸ آییننامه اجرا خارج است. در عمل، بانک عامل دفترخانه را معرفی میکند.
بله؛ راهن میتواند غیر از تسهیلاتگیرنده باشد. مالک ملک باید شخصاً یا با وکالتنامه رسمی دارای اختیار ترهین در دفترخانه حاضر شود.
در فک رهن رابطه رهنی پایان مییابد و ملک آزاد میشود؛ در تعویض وثیقه رابطه رهنی ادامه دارد و فقط مالِ در رهن عوض میشود. مراحل حالت اول در راهنمای فک رهن ملک و آزادسازی سند آمده است.
در معاملات ثبتشده در سامانههای قرارداد یکسان، موافقت مرتهن نقش تعیینکننده دارد؛ این سازوکار در مقاله فروش ملک در رهن بانک با قرارداد یکسان توضیح داده شده است.
جمعبندی و مشاوره در دفترخانه ۹۳۰ تهران
تعویض وثیقه سادهترین راه آزاد کردن یک ملک از رهن بدون تسویه وام است، اما موفقیت آن به سه چیز بستگی دارد: موافقت اعتباری بانک، پاک بودن وضعیت ثبتی وثیقه جایگزین و تنظیم درست متن متمم. کارشناسان دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران پیش از مراجعه شما نامه بانک و وضعیت ثبتی هر دو ملک را بررسی میکنند تا پرونده در یک نوبت به نتیجه برسد.
مطالب مرتبط
