پس از فوت مستأجر، حق سرقفلی بهطور قهری به ورثه میرسد و تقسیم آن میان خودشان «انتقال به غیر» محسوب نمیشود. در این راهنما مبنای قانونی، دو مسیر تنظیم سند، مدارک لازم و هزینهها را میخوانید.
انتقال سرقفلی به ورثه پس از فوت مستأجر؛ چرا اذن مالک لازم نیست؟
بدون دیدگاه
پس از فوت مستأجرِ دارای سرقفلی، حق کسب و پیشه یا سرقفلی بهطور قهری به ورثه میرسد و آنها میتوانند در تقسیم ماترک، این حق را در سهم یک یا چند نفر قرار دهند. نکته مهم این است که چنین انتقالی «انتقال به غیر» محسوب نمیشود و اذن مالک لازم نیست.
سرقفلی پس از فوت مستأجر به چه کسی میرسد؟
حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت، حقی مالی است و مانند سایر اموال متوفی به ورثه منتقل میشود. بلافاصله پس از فوت، هر یک از ورثه به نسبت سهمالارث خود مالک مشاعی این حق میشود؛ بدون آنکه نیازی به توافق تازه با مالک ملک (موجر) باشد.
برای درک تفاوت این حق با مالکیت خودِ مغازه، تفاوت حقوقی مالکیت ملک تجاری و حق سرقفلی را ببینید. آنچه در این راهنما بررسی میشود، مرحله بعدی است: چگونه ورثه این حق مشاعی را میان خود تقسیم یا به یکدیگر منتقل کنند.
چرا اذن مالک لازم نیست؟
پاسخ در تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ است. اداره کل حقوقی قوه قضاییه در دو نظریه مشورتی این موضوع را روشن کرده است:
- نظریه شماره ۷/۱۱۱۷ مورخ ۱۳۸۶/۰۲/۲۹: چنانچه حق کسب یا پیشه یا تجارت به یک یا چند نفر از ورثه منتقل شود یا در سهم آنان قرار گیرد، انتقال به غیر محسوب نمیشود و مالک نمیتواند برای تخلیه مورد اجاره از مقررات این قانون استفاده کند؛ بنابراین تنظیم سند صلح سرقفلی میان ورثه نیاز به اذن مالک ندارد.
- نظریه شماره ۷/۹۳/۲۷۲۱ مورخ ۱۳۹۳/۱۱/۰۶: در فرضی که سرقفلی به ارث رسیده، وراث میتوانند در تقسیم ماترک، سرقفلی را هرگونه که توافق کنند در سهم خود قرار دهند و نیازی به رضایت موجر نیست؛ زیرا شخصیت مستأجر متوفی در ورثه ادامه یافته و منظور از «غیر»، اشخاصی خارج از ورثه هستند.
متن کامل هر دو نظریه در عدم نیاز به اذن موجر در انتقال و تقسیم قهری سرقفلی میان ورثه منتشر شده است.
دو مسیر رایج در دفترخانه
تقسیمنامه ماترک
وقتی ماترک شامل چند مال است و ورثه میخواهند سهم هر یک را مشخص کنند، سرقفلی هم در قالب همان تقسیمنامه در سهم یک یا چند نفر قرار میگیرد.
صلح سهم ورثه به یکدیگر
وقتی فقط سرقفلی موضوع توافق است، هر یک از ورثه سهم مشاعی خود را با سند صلح به وارث دیگر منتقل میکند. نکته مهم اینکه بر اساس نظر دفتر حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز به شماره ۵۰۰۸/کص/۰۳ مورخ ۱۴۰۳/۰۸/۰۷، برای تنظیم سند صلح سرقفلی نیازی به گواهی پایانکار و صورتمجلس تفکیکی نیست؛ زیرا تکلیف تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و بند «الف» ماده ۱ قانون تسهیل صرفاً ناظر به انتقال قطعی عین اراضی و املاک است. تحلیل در عدم نیاز به پایانکار در تنظیم سند صلح سرقفلی آمده است.
مراحل تنظیم سند
- اخذ گواهی انحصار وراثت و تعیین سهمالارث هر یک از ورثه.
- تعیین تکلیف مالیات بر ارث نسبت به حق سرقفلی و دریافت گواهی مربوط.
- مراجعه همه ورثه (یا وکیل دارای اختیار صریح) به دفترخانه و ارائه سند اجاره یا مستند سرقفلی متوفی.
- احراز هویت الکترونیکی همه طرفین از طریق سامانه ثنا.
- تنظیم تقسیمنامه یا سند صلح سرقفلی با تصریح انتقال میان ورثه.
- امضا، پرداخت حقالتحریر و حقوق دولتی و ثبت آنی سند.
مدارک لازم
| مدرک لازم | توضیحات |
|---|---|
| حساب کاربری فعال در سامانه ثنا | همراه با شماره تلفن همراه ثبتشده در ثنا؛ خط باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| کد پستی ثبتشده در سامانه املاک و اسکان (amlak.mrud.ir) | برای تمامی ورثه حاضر در سند الزامی است. |
| اصل کارت ملی هوشمند همه ورثه | حضور تمامی ورثه یا وکیل دارای اختیار صریح ضروری است. |
| اصل گواهی انحصار وراثت | ارائه اصل گواهی الزامی است و ذکر شماره آن در سند دیگر کفایت نمیکند. |
| اصل گواهی مربوط به مالیات بر ارث | پیش از تنظیم سند انتقال باید تعیین تکلیف شده باشد. |
| سند اجاره رسمی یا مستند حق سرقفلی متوفی | برای احراز نوع و دامنه حق منتقلشده به ورثه. |
| گواهی فوت و شناسنامه باطلشده متوفی | برای احراز تاریخ فوت و تطبیق با گواهی حصر وراثت. |
| مراجعه با وکالت: وکالتنامه رسمی با اختیار صلح و تقسیم | وکالت عام برای انتقال حق سرقفلی کافی نیست. |
هزینه و مالیات
حقالتحریر این اسناد بر مبنای ارزش حق سرقفلی محاسبه میشود. با ماشینحساب زیر میتوانید برآورد بگیرید:
محاسبهگر هزینه سند قطعی و سرقفلی
لطفاً نوع انتقال و مبالغ مربوطه را جهت محاسبه دقیق، به واحد ریال وارد نمایید.
ریال
اطلاعیه: این روش مختص زمانی است که مالیات مربوطه به سازمان امور مالیاتی پرداخت گردیده و گواهی مفاصاحساب حاوی ارزش معاملاتی را در اختیار داشته باشید. در غیر این صورت، گزینه «ارزش معاملاتی را ندارم» را انتخاب فرمایید.
ریال
از نظر مالیاتی، انتقال حق سرقفلی مشمول قواعد مربوط به حق واگذاری محل است. برای آشنایی، مالیات حق واگذاری محل و سرقفلی و برای تعرفههای سال جاری، تعرفههای هزینه تنظیم سند انتقال سرقفلی را ببینید.
نکات و اشتباهات رایج
- گرفتن رضایتنامه غیرضروری از مالک: برای انتقال میان ورثه، اذن مالک شرط قانونی نیست؛ صرف وقت و هزینه برای آن لازم نیست.
- حاضر نشدن یکی از ورثه: بدون حضور یا وکالت رسمی همه ورثه، سهم آنها منتقل نمیشود و پرونده ناقص میماند.
- اکتفا به تصویر گواهی حصر وراثت: ملاحظه اصل گواهی انحصار وراثت و گواهی مالیات بر ارث هنگام تنظیم سند ضروری است.
- خلط سرقفلی با مالکیت مغازه: اگر خودِ عین مغازه هم به ارث رسیده، دو موضوع جداگانه است و هر کدام سند خود را میخواهد. راهنمای انتقال عین را در انتقال ملک تجاری و حق سرقفلی بخوانید.
بخشی از متن نمونه سند صلح سرقفلی
مورد صلح: کلیه حقوق عینیه و متصوره مصالح ناشی از حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت یک باب مغازه … به نحوی که پس از تنظیم این سند دیگر هیچگونه حق و ادعایی برای مصالح در مورد صلح باقی نمانده و تمامی آن حقوق در مورد مصالحه متعلق به متصالح میباشد و کلیه مدارک مربوطه تحویل متصالح گردید.
اسقاط کافه خیارات متصوره خصوصاً خیار غبن گرچه فاحش باشد از طرفین به عمل آمد و مسئولیت انجام صلح با طرفین است.
متن دقیق بر اساس مستندات سرقفلی متوفی و توافق ورثه تنظیم میشود.
پرسشهای پرتکرار
در فرض انتقال میان ورثه، نظریات اداره کل حقوقی قوه قضاییه چنین انتقالی را «انتقال به غیر» ندانستهاند؛ زیرا شخصیت مستأجر متوفی در ورثه ادامه یافته است.
در این حالت، حضور ولی قهری یا قیم با رعایت مقررات مربوط به اموال محجورین ضروری است و ممکن است نیازمند مجوز مرجع صالح باشد؛ وضعیت هر پرونده جداگانه بررسی میشود.
بر اساس نظر دفتر حقوقی کانون سردفتران استان البرز، تکلیف ارائه پایانکار و صورتمجلس تفکیکی ناظر به انتقال قطعی عین است و شامل سند صلح سرقفلی نمیشود.
در آن صورت موضوع «انتقال به غیر» مطرح میشود و رعایت مقررات قانون روابط موجر و مستأجر و شرایط سند اجاره ضروری است. مراحل عمومی در فرآیند قانونی انتقال سرقفلی آمده است.
سازوکار آن در انتقال سرقفلی و حق کسب و پیشه در قراردادهای یکسان تجاری توضیح داده شده است.
جمعبندی و مشاوره در دفترخانه ۹۳۰ تهران
انتقال سرقفلی میان ورثه، برخلاف تصور رایج، گروگان رضایت مالک نیست؛ اما به گواهی حصر وراثت، تعیین تکلیف مالیات بر ارث و حضور همه ورثه نیاز دارد. کارشناسان دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران مدارک شما را پیش از نوبتدهی بررسی میکنند تا همه ورثه فقط یک بار در دفترخانه حاضر شوند.
مطالب مرتبط
