مالیات نقل و انتقال سرقفلی و حق واگذاری محل در قانون الزام

مالیات انتقال سرقفلی چگونه محاسبه می‌شود؟

بر اساس ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هنگام انتقال سرقفلی یا سایر حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری، دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل را به نرخ ۲ درصد محاسبه و هم‌زمان با تنظیم سند، از طریق سامانه الکترونیک وصول کنند.

این مالیات مستقیماً در دفترخانه و به‌صورت برخط محاسبه و پرداخت می‌شود و دیگر نیازی به مراجعه جداگانه به اداره امور مالیاتی برای اخذ گواهی موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم وجود ندارد.

حداقل مبنای محاسبه مالیات (تبصره ۱ ماده ۴)

قانون‌گذار برای جلوگیری از اعلام قیمت‌های غیرواقعی، یک حداقل برای محاسبه مالیات تعیین کرده است. اگر مبلغی که طرفین برای انتقال سرقفلی اعلام می‌کنند کمتر از ۲۵ برابر ارزش معاملاتی ملک باشد، مالیات بر اساس همان ۲۵ برابر ارزش معاملاتی محاسبه خواهد شد.

برای مثال، اگر ارزش معاملاتی یک مغازه ۲۰۰ میلیون تومان باشد، حداقل مبنای محاسبه مالیات سرقفلی، 25 برابر آن یعنی ۵ میلیارد تومان خواهد بود.

بنابراین اگر فروشنده و خریدار مبلغ سرقفلی را ۳ میلیارد تومان اعلام کنند، مالیات ۲ درصدی بر مبنای ۵ میلیارد تومان محاسبه می‌شود؛ اما اگر مبلغ واقعی معامله ۶ میلیارد تومان باشد، مالیات بر اساس همان ۶ میلیارد تومان اخذ خواهد شد.

تحول بزرگ؛ حذف فرآیند سنتی ماده ۱۸۷

یکی از مهم‌ترین تغییرات ایجاد شده با ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، حذف فرآیند سنتی اخذ گواهی موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم است. در گذشته، فروشنده سرقفلی باید برای دریافت مفاصاحساب مالیاتی به اداره امور مالیاتی مراجعه می‌کرد و گاهی چندین روز یا حتی چند هفته منتظر صدور گواهی می‌ماند؛ اما اکنون، با اتصال سامانه ثبت الکترونیک اسناد به سامانه‌های مالیاتی، محاسبه و وصول مالیات انتقال سرقفلی به‌صورت آنی و در زمان تنظیم سند در دفترخانه انجام می‌شود و همین موضوع موجب تسریع و تسهیل چشمگیر معاملات املاک تجاری شده است.

مقایسه فرآیند مالیاتی سرقفلی؛ گذشته در برابر رویه جدید قانون الزام

برای درک بهتر سرعت و امنیت فرآیند جدید، تفاوت‌های ساختاری این دو روش در جدول زیر ترسیم شده است:

تکلیف بدهی‌های مالیاتی مشاغل و مالیات بر درآمد مغازه چیست؟

یک تفکیک حقوقی بسیار مهم که خریداران مغازه‌ها باید بدانند، تمایز میان «مالیات انتقال سرقفلی» و «مالیات بر درآمد مشاغل (ماده ۹۳)» است:

1. مالیات حق واگذاری محل (سرقفلی): مالیاتی است بر خودِ عینِ حقِ مالی که مستقیماً در دفترخانه محاسبه و تسویه می‌شود و شرط صدور سند رسمی است.
2. مالیات بر درآمد مشاغل و کسب‌وکار: این مالیات مربوط به فعالیت تجاری شخصِ مستأجر (فروشنده) در آن مغازه است (مانند بدهی مالیات بر عملکرد سالانه مغازه یا مالیات بر ارزش افزوده).

نکته کلیدی برای خریداران: اگرچه سیستم برخط دفترخانه مفاصاحساب انتقال سرقفلی را به سرعت صادر می‌کند، اما خریدار باهوش باید در شروط سند رسمی قید کند که تسویه بدهی‌های احتمالی ناشی از عملکرد مشاغل و صنف فروشنده تا روز تحویل مغازه، تماماً بر عهده فروشنده است تا از توقیف‌های احتمالی بعدی پیشگیری شود.