بسیاری از آپارتمان‌ها و خانه‌ها در تهران با استفاده از تسهیلات و وام‌های بانکی خریداری شده‌اند و در نتیجه، سند آن‌ها در “رهن” بانک قرار دارد. این موضوع باعث ایجاد یک سوال بزرگ برای خریداران و فروشندگان می‌شود: آیا می‌توان ملکی که سند آن در رهن بانک است را معامله کرد؟ پاسخ کوتاه و قاطع، بله است. اما این معامله، یک معامله عادی نیست و پیچیدگی‌های حقوقی خاص خود را دارد. انجام آن از مسیر اشتباه می‌تواند به از دست رفتن کامل سرمایه شما منجر شود. در این راهنمای کامل، دو مسیر قانونی و امن برای این معامله و یک مسیر خطرناک که طبق قانون جدید املاک باید مطلقاً از آن دوری کنید را به شما نشان می‌دهیم.
چرا معامله ملک در رهن، یک معامله حساس است؟
وقتی ملکی در رهن بانک است، یعنی سند آن به عنوان وثیقه و ضمانت بازپرداخت وام، در اختیار بانک قرار دارد. این یعنی بانک تا زمان تسویه کامل بدهی، بر روی آن ملک “حق عینی” دارد. به زبان ساده، هرگونه نقل و انتقال رسمی ملک، بدون کسب اجازه و موافقت کتبی بانک، غیرممکن و فاقد اعتبار قانونی است. هرگونه توافق پنهانی بین شما و فروشنده، از نظر بانک و قانون به رسمیت شناخته نمی‌شود.
دو راهکار ۱۰۰٪ قانونی و امن برای معامله
برای انجام یک معامله امن و بی‌دردسر، شما تنها دو انتخاب قانونی پیش رو دارید:
راهکار اول (بهترین و رایج‌ترین): تسویه وام و فک رهن قبل از انتقال سند
این روش، شفاف‌ترین، سریع‌ترین و امن‌ترین راهکار است که مورد توصیه تمام کارشناسان حقوقی قرار دارد. مراحل انجام آن به شرح زیر است:
- توافق اولیه: خریدار و فروشنده بر سر قیمت و شرایط کلی به توافق می‌رسند.
- مراجعه به بانک: طرفین به بانکی که ملک در رهن آن است مراجعه کرده و فروشنده درخواست تسویه کامل وام را ارائه می‌دهد. بانک مبلغ دقیق باقیمانده بدهی را اعلام می‌کند.
- تسویه حساب: در یک قرار رسمی (که بهتر است در دفترخانه صورتجلسه شود)، خریدار بخشی از ثمن معامله را (معمولاً با یک چک تضمینی بانکی) مستقیماً برای تسویه وام به فروشنده پرداخت می‌کند.
- دریافت نامه فک رهن: پس از واریز پول و صفر شدن بدهی، بانک نامه رسمی “فک رهن” (آزادسازی وثیقه) را صادر می‌کند.
- آزادسازی سند: فروشنده با نامه فک رهن به اداره ثبت اسناد مراجعه کرده و مراحل اداری لازم برای پاک کردن وضعیت رهن از سند را انجام می‌دهد.
- تنظیم سند قطعی: پس از اینکه سند “آزاد” شد، طرفین با خیال راحت به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و طبق چک‌لیست خرید آپارتمان، سند قطعی را به نام خریدار منتقل می‌کنند.
راهکار دوم (پیچیده‌تر): انتقال وام و سند به صورت همزمان با موافقت بانک
در این روش، خریدار علاوه بر ملک، مسئولیت بازپرداخت باقیمانده اقساط وام را نیز بر عهده می‌گیرد. این روش نیازمند موافقت قطعی بانک است.
- اعتبارسنجی خریدار: خریدار باید به بانک مراجعه کرده و مدارک هویتی و مالی خود را ارائه دهد. بانک شرایط خریدار (مانند درآمد، نداشتن چک برگشتی و…) را برای توانایی بازپرداخت وام بررسی می‌کند.
- موافقت بانک: در صورت تأیید صلاحیت خریدار، بانک موافقت خود را با انتقال وام اعلام می‌کند.
- مراجعه به دفترخانه: طرفین به همراه نماینده بانک به دفتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند. در این حالت، سندی تحت عنوان “سند قطعی غیرمنقول به همراه انتقال رهن” تنظیم می‌شود. با امضای این سند، مالکیت ملک و تعهد پرداخت وام، هر دو به صورت رسمی به خریدار جدید منتقل می‌شود.
مسیر خطرناک و منسوخ شده که باید از آن فرار کنید!
در گذشته، روشی پرخطر به نام “معامله با وکالت‌نامه” یا “قولنامه وکالتی” رواج داشت. در این روش، خریدار بخشی از پول را می‌پرداخت و فروشنده یک وکالت فروش به او می‌داد تا خریدار خودش اقساط را پرداخت کرده و در آینده سند را منتقل کند. این روش در قانون جدید یک تله مرگبار برای سرمایه خریدار است. چرا؟
- عدم انتقال مالکیت: وکالت‌نامه مالکیت را منتقل نمی‌کند. سند همچنان به نام فروشنده باقی می‌ماند.
- ریسک فوت یا حجر فروشنده: در صورت فوت فروشنده، وکالت‌نامه باطل شده و ملک به ورثه او می‌رسد.
- ریسک توقیف ملک: اگر فروشنده بدهی دیگری داشته باشد، طلبکاران او می‌توانند ملکی که هنوز به نامش است را توقیف کنند.
- بی‌اعتباری در دادگاه: طبق قانون جدید، شما نمی‌توانید با استناد به این نوع توافقات، ادعای مالکیت کنید. (برای درک این خطر، مقاله “آیا قولنامه دستی هنوز اعتبار دارد؟” را بخوانید).
نتیجه‌گیری: معامله ملک رهنی، فقط با نظارت دفترخانه
معامله املاک دارای وام، یک فرآیند کاملاً تخصصی است که نیازمند نظارت دقیق حقوقی است. هرگز به توافقات شفاهی یا وکالت‌نامه‌های عادی اکتفا نکنید. تنها راه حفظ امنیت سرمایه شما، انتخاب یکی از دو مسیر قانونی “فک رهن” یا “انتقال وام” و انجام تمام مراحل آن در یک دفتر اسناد رسمی معتبر است.
ما در دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران، با تجربه بالا در انجام معاملات پیچیده رهنی، آماده‌ایم تا به شما مشاوره رایگان داده و امن‌ترین و بهترین مسیر را برای معامله شما مشخص کنیم.
برای یک معامله امن و بدون استرس، با ما تماس بگیرید.
2 دیدگاه. Leave new
سلام وخسته نباشید؛جهت انتقال سندی که دررهن بانک است بعدازموافقت بانک حتمابایدبصورت صلحنامه تنظیم شود؟یابصورت قطعی هم بلامانعه؟بنده سندقطعی غیرمنقول وتنظیم کردم وشرایط بازپرداخت وام هم قیدشده وخریدارقبول نموده ونامه موافقت بانک هم دریافت شده،حالاثبت میگه بایدباصلح تنظیم میکردید.
با سلام خدمت شما جناب آقای فرهاد،
در پاسخ به سوال شما ذیل مطلب «تکلیف املاک در رهن بانک»، به استحضار می‌رساند که رویه سازمان ثبت اسناد و املاک در خصوص انتقال املاک در رهن، حفظ حقوق مرتهن (بانک) است. اگرچه انتقال قطعی با حفظ حقوق بانک و موافقت آن قانوناً بلامانع است، اما بسیاری از واحدهای ثبتی برای جلوگیری از هرگونه ابهام در خصوص حقوق بانک، اصرار بر تنظیم سند در قالب‌هایی نظیر «صلح حقوق» یا «انتقال قطعی با شرط حفظ حقوق مرتهن» دارند. به نظر می‌رسد ایراد اداره ثبت به دلیل نگرانی از تضییع احتمالی حقوق بانک در متن سند تنظیم شده توسط شماست. پیشنهاد می‌شود با سردفتر محترمی که سند را تنظیم نموده‌اند و همچنین با اداره ثبت مربوطه مشورت نموده تا بهترین راهکار برای اصلاح یا تکمیل سند مطابق با رویه‌های ثبتی ارائه گردد. در صورت نیاز به بررسی دقیق‌تر اسناد، همکاران ما در دفترخانه آماده ارائه مشاوره حضوری هستند.