اگر در حال بازسازی، نوسازی یا مشارکت در ساخت ملک خود هستید، حتماً میدانید که حجم دوندگیهای اداری آن سرسامآور است. از دریافت “جواز تخریب و نوسازی” در شهرداری و دفاع در کمیسیون ماده ۱۰۰ گرفته تا دریافت “وام ساخت مسکن” و در نهایت “تفکیک سندها” در اداره ثبت. بسیاری از مالکین تمایل دارند این امور را به سازنده یا یک شخص کاربلد بسپارند، اما بزرگترین ترس آنها این است: «نکند وکیل ملک را بفروشد یا روی آن وام سنگین بگیرد و فرار کند؟» راهکار حقوقی دقیق، تنظیم «وکالت کاری جامع ساختوساز (فاقد حق فروش)» در دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران است.
این سند یک شاهکار حقوقی برای پروژههای ساختمانی است. متن آن به گونهای تنظیم شده که وکیل میتواند تمام موانع اداری و مالی (دریافت وام) را از سر راه بردارد، اما حتی نمیتواند یک دانگ از ملک را به نام خود یا دیگری بزند.
این سند شباهتهایی به وکالت کاری جامع املاک دارد، اما بخشهای «بانکی» و «ثبتی» آن بسیار مفصلتر و مخصوص پروژههای ساختوساز است.
تحلیل ۴ رکن اصلی این وکالتنامه
این سند اختیارات وسیعی به وکیل میدهد که در چهار دسته تقسیم میشوند:
۱. اختیارات کامل بانکی (تسهیلات ساخت)
یکی از بخشهای مهم این متن، اجازه اخذ وام است. وکیل میتواند:
- انواع تسهیلات بانکی (مشارکت مدنی، جعاله، فروش اقساطی) را دریافت کند.
- ملک را در رهن بانک بگذارد (که برای وام ساخت الزامی است).
- حساب بانکی افتتاح کند و مراحل فک رهن و تقسیط وام را انجام دهد.
۲. شهرداری و شهرسازی (از جواز تا پایانکار)
وکیل اختیار دارد پروانه تخریب و نوسازی بگیرد، مهندس ناظر انتخاب کند، تراکم بخرد، در کمیسیونهای ماده ۱۰۰ (تخلفات) دفاع کند و در نهایت گواهی پایانکار و عدم خلاف بگیرد.
۳. امور ثبتی پیچیده (تفکیک و تجمیع)
در انتهای پروژه ساختمانی، باید سند مادر باطل شده و به تعداد آپارتمانها سند تکبرگ صادر شود. وکیل با این سند حق دارد:
- درخواست تفکیک و افراز ملک را بدهد.
- صورتمجلس تفکیکی را امضا و دریافت کند.
- سندهای تکبرگ جدید را از اداره ثبت تحویل بگیرد.
۴. خرید اصلاحیها (گذر و کوچه)
گاهی برای اصلاح سند، لازم است تکه زمینی از کوچه یا ملک مجاور (مخروبه) خریداری و به ملک اضافه شود (تجمیع). این سند اختیار خرید این قطعات کوچک را به وکیل میدهد.
قفل امنیتی سند: مهمترین بخش این سند، جمله انتهایی آن است: «توضیحاً وکالت فوق جهت نقل و انتقال فاقد اعتبار میباشد.» این عبارت یعنی وکیل میتواند ملک را بسازد، وام بگیرد و سند بگیرد، اما نمیتواند آن را بفروشد.
مدارک لازم برای تنظیم وکالت ساختوساز
برای تنظیم این سند در دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران، حضور موکل (مالک ملک) الزامی است:
| مدارک موکل (مالک) |
اطلاعات ملک و وکیل |
| اصل کارت ملی هوشمند |
کارت ملی هوشمند وکیل |
| اصل سند مالکیت (جهت استخراج پلاک ثبتی دقیق) |
آدرس دقیق ملک و کد پستی |
| ثبتنام در سامانه ثنا |
— |
هزینه وکالتنامه جامع کاری و بانکی
هزینه تنظیم این سند وکالتنامه در سال 1404
4,900,000 ﷼
هزینه تنظیم این سند وکالتنامه در سال ۱۴۰۴ در دفترخانه اسناد رسمی شماره ۹۳۰ تهران، طبق تعرفههای مصوب سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مبلغ ۴۹۰ هزار تومان است.
این مبلغ ثابت و غیرقابل تغییر بوده و پرداخت آن پس از تنظیم سند و پیش از امضا، صرفاً از طریق دستگاه کارتخوان مستقر در دفترخانه انجام میشود.
در صورتی که طرفین یک سند بیش از دو نفر باشند، به ازای هر نفر اضافی مبلغ ۲۲۰,۰۰۰ ریال به هزینه کل افزوده میگردد.
پس از پرداخت و انجام تشریفات قانونی، نسخه چاپی سند به طرفین تحویل و نسخه الکترونیک آن در سامانه کاتب بارگذاری میشود.
