انتقال قطعی اعیانی املاک وقفی؛ نقش اداره اوقاف و مدارک لازم

در املاک وقفی، عرصه (زمین) متعلق به موقوفه است و قابل فروش نیست؛ آنچه خرید و فروش می‌شود، اعیانی و حقوق مستأجر بر آن است. تنظیم سند انتقال این‌گونه املاک، مسیر و مدارک خاص خود را دارد و بدون هماهنگی با اداره اوقاف پیش نمی‌رود.

در ملک وقفی دقیقاً چه چیزی منتقل می‌شود؟

اصل بر این است که عین عرصه موقوفه غیرقابل فروش است، مگر در موارد نادر و مصرح قانونی. بنابراین حقوق اشخاص بر یک ملک وقفی معمولاً در دو قالب شکل می‌گیرد: «حق اجاره» نسبت به عرصه، و «حق احداث و مالکیت اعیان (مستحدثات)» ساخته‌شده روی آن.

نتیجه عملی این است که در معامله یک ملک وقفی، خریدار مالک زمین نمی‌شود؛ او مالک اعیانی می‌شود و در رابطه اجاره با موقوفه قرار می‌گیرد. اگر با تفاوت این وضعیت با املاک طلق آشنا نیستید، ابتدا راهنمای تنظیم انواع سند اجاره رسمی را ببینید که به اجاره اوقافی هم پرداخته است.

الزامات قانونی تنظیم اسناد موقوفه

معاونت امور اسناد سازمان ثبت در بخشنامه شماره ۱۴۰۲/۱۷۲۴۲۳ مورخ ۱۴۰۲/۰۹/۰۸ به دفاتر اسناد رسمی تأکید کرده است که در تنظیم اسناد موقوفه دو موضوع دقیقاً رعایت شود:

• تبصره ذیل ماده ۶ آیین‌نامه پایگاه اطلاعات اشخاص حقوقی مصوب ۱۳۹۳: ارائه هرگونه مجوز، تسهیلات، امکانات، عقد قرارداد و قبول شرکت در مناقصه و مزایده برای اشخاص حقوقی فاقد شناسه ملی ممنوع است. یعنی موقوفه باید شناسه ملی داشته باشد.
• ماده ۵۲ آیین‌نامه اصلاحی قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۴۰۰: رعایت جهت وقف و مصرف منظور واقف و جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی.

متن بخشنامه در تأکید بر رعایت قانون اوقاف در تنظیم اسناد موقوفه منتشر شده است.

تکلیف مالیاتی عرصه اوقافی

ماده ۷۵ قانون مالیات‌های مستقیم تکلیف مالیاتی مستأجران املاک اوقافی را روشن کرده است: از نظر مالیاتی، مستأجرین املاک اوقافی، اعم از اینکه اعیان مستحدثه در آن داشته یا نداشته باشند، نسبت به عرصه مشمول مقررات فصل مالیات بر درآمد املاک هستند. تبصره ۱ همین ماده افزوده است که در محاسبه مالیات این مؤدیان، تاریخ اجاره به‌جای تاریخ تملک منظور می‌شود. تحلیل کامل در ماده ۷۵ قانون مالیات‌های مستقیم و مالیات عرصه املاک اوقافی آمده است.

این نکته در عمل مهم است، چون محاسبه مالیات نقل و انتقال این املاک با املاک طلق تفاوت دارد و باید پیش از تعیین نوبت با اداره امور مالیاتی هماهنگ شود.

مراحل تنظیم سند انتقال اعیانی وقفی

1. بررسی سند مالکیت و احراز وقفی بودن عرصه و مالکیت اعیانی فروشنده.
2. مراجعه به اداره اوقاف و امور خیریه و اخذ موافقت و مستندات لازم برای انتقال.
3. تعیین تکلیف اجاره‌بها و بدهی‌های موقوفه تا تاریخ انتقال.
4. اخذ استعلام ثبتی و پاسخ عدم بازداشت ملک.
5. احراز هویت الکترونیکی طرفین و نماینده موقوفه از طریق سامانه ثنا.
6. تنظیم سند با تصریح وقفی بودن عرصه، انتقال اعیانی و تعهدات خریدار در برابر موقوفه، سپس ثبت آنی سند.

مدارک لازم برای انتقال اعیانی ملک وقفی

هزینه تنظیم سند

حق‌التحریر این سند بر مبنای ارزش اعیانی مورد انتقال و طبق جدول اسناد مالی محاسبه می‌شود:

برای مقایسه با هزینه انتقال املاک طلق، هزینه انتقال سند ملک در دفترخانه را ببینید. توجه کنید که مبنای مالیاتی این معاملات به دلیل حکم ماده ۷۵ قانون مالیات‌های مستقیم متفاوت است.

نکات و اشتباهات رایج

• تصور مالکیت زمین: خریدار ملک وقفی مالک عرصه نمی‌شود؛ این موضوع باید در قیمت‌گذاری و تصمیم خرید لحاظ شود.
• نادیده گرفتن پذیره و اجاره‌بها: رابطه اجاره با موقوفه ادامه دارد و خریدار جدید باید تکلیف پرداخت‌های دوره‌ای را بداند.
• شروع کار بدون هماهنگی با اوقاف: بدون مستندات اداره اوقاف، پرونده در دفترخانه پیش نمی‌رود.
• غفلت از جهت وقف: کاربری و نحوه استفاده از ملک باید با جهت وقف و منظور واقف سازگار باشد؛ این موضوع در آیین‌نامه دفاتر اسناد رسمی تصریح شده است.

بخشی از متن نمونه سند

مورد معامله از اعیان با جمیع متعلقات آن و به انضمام کلیه حقوق فروشنده نسبت به جریان آب و برق و گاز، اعم از اختصاصی و اشتراکی، با وام و ودایع، جزء این معامله و متعلق به خریدار است.

مورد معامله از هر حیث و هر جهت به رؤیت کامل خریدار رسیده و خریدار با علم و اطلاع و آگاهی کامل از کمیت و کیفیت مورد معامله و محل وقوع ملک و تراضی قیمت آن مبادرت به انجام این معامله و اقرار به تصرف مورد معامله را نمود. حدود مورد معامله به شرح سند مالکیت می‌باشد.

در متن سند، وقفی بودن عرصه و تعهدات خریدار در برابر موقوفه به‌صراحت درج می‌شود.

پرسش‌های پرتکرار

جمع‌بندی و مشاوره در دفترخانه ۹۳۰ تهران

معامله ملک وقفی، معامله «اعیانی و حقوق اجاره» است نه معامله زمین. موفقیت پرونده به سه چیز بستگی دارد: مستندات اداره اوقاف، تسویه حقوق موقوفه و درج دقیق وضعیت وقفی در متن سند. کارشناسان دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران سند مالکیت و مدارک اوقافی شما را پیش از مراجعه بررسی می‌کنند.