متمم افزایش مبلغ تسهیلات روی سند رهنی؛ مراحل، استعلام و هزینه

اگر بانک با افزایش سقف تسهیلات شما موافقت کرده، این افزایش تا وقتی در دفترخانه ثبت نشود، وثیقه‌ای پشت آن نیست. متمم افزایش مبلغ تسهیلات سندی است که مبلغ ماده یک قرارداد اصلی را بالا می‌برد و همان وثیقه (یا مازاد ارزش آن) را تضمین مبلغ جدید قرار می‌دهد. برای این سند، اخذ پاسخ استعلام عدم بازداشت الزامی است.

متمم افزایش مبلغ چیست؟

در هر سند رهنی بانکی، ماده نخست مبلغ تسهیلاتی را مشخص می‌کند که مشتری می‌تواند از آن استفاده کند و تا آن سقف به بانک بدهکار شود. متمم افزایش مبلغ سندی است که با تقاضای مشتری و موافقت بانک، همین سقف را بالا می‌برد و تصریح می‌کند که مجموع بدهی‌های مشتری تا مبلغ جدید، بر اساس قرارداد اصلی و این متمم قابل مطالبه است.

برخلاف تصور رایج، این سند صرفاً یک «اصلاح عدد» نیست؛ چون تعهد مالی جدیدی ایجاد می‌کند، از نظر تعرفه در گروه اسناد مالی قرار می‌گیرد. ساختار پایه سند رهنی و انواع متمم‌های آن در انواع متمم قرارداد رهن بانکی توضیح داده شده است.

دو حالت رایج افزایش مبلغ

افزایش مبلغ با همان وثیقه

ارزش روز ملک مورد رهن، مبلغ جدید را پوشش می‌دهد و نیازی به وثیقه تازه نیست. متن متمم تصریح می‌کند که مورد وثیقه قرارداد قبلی، همچنان در رهن بانک است و اکنون تضمین مبلغ افزایش‌یافته را نیز بر عهده دارد.

افزایش مبلغ در قبال مازاد ارزش وثیقه

در این حالت، «مازاد ارزش مورد رهن» به‌طور صریح در رهن بانک مستقر می‌شود. فرم چند بانک برای همین وضعیت طراحی شده و در آن، پس از افزایش مبلغ ماده یک، بند جداگانه‌ای مازاد عرصه و اعیان با کلیه مستحدثات و متعلقات را در رهن بانک قرار می‌دهد. اگر مازاد ملک قرار است به نفع بانک دیگری توثیق شود، موضوع از این قالب خارج و وارد قواعد ترهین مازاد وثیقه می‌شود.

الزامات قانونی و استعلام

پاسخ استعلام عدم بازداشت الزامی است

کمیسیون وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران در بخشنامه شماره ۶۹/۳۶۰۰ مورخ ۱۳۹۳/۵/۱۹ (ردیف ۲۲۲ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی) تصریح کرده است که برای تنظیم اسناد «تمدید مدت» و «افزایش مبلغ»، اخذ پاسخ استعلام عدم بازداشت الزامی است؛ با استناد به مواد ۵۶ و ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی که رهن مال توقیف‌شده را باطل می‌داند. متن کامل در الزام به استعلام ثبت برای سند تمدید مدت و افزایش مبلغ رهن آمده است.

محل تنظیم سند

رأی وحدت رویه کانون به شماره ۹۵۰۰۱/۳۲۰۴ مورخ ۱۳۹۵/۱۱/۲۳ اعلام کرده که اسناد فروش اقساطی، تمدید مدت، افزایش مبلغ و تعویض وثیقه از شمول حکم ماده ۱۰۸ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا خارج‌اند؛ یعنی الزامی به تنظیم در همان دفترخانه سند مقدم وجود ندارد.

مراحل تنظیم متمم افزایش مبلغ

1. درخواست مشتری به شعبه، ارزیابی مجدد وثیقه و تصویب اعتباری افزایش سقف.
2. صدور نامه رسمی بانک به دفترخانه با ذکر شماره و تاریخ قرارداد اصلی، مبلغ افزایش و مبلغ نهایی.
3. اخذ استعلام ثبتی و پاسخ عدم بازداشت ملک مورد رهن.
4. احراز هویت الکترونیکی بدهکار، راهن و نماینده بانک از طریق سامانه ثنا.
5. تنظیم متن متمم با تصریح مبلغ جدید و وضعیت وثیقه (همان وثیقه یا استقرار رهن بر مازاد آن).
6. امضای طرفین، پرداخت حقوق دولتی و حق‌التحریر و ثبت آنی سند.

مدارک لازم برای افزایش مبلغ تسهیلات

هزینه و مبنای محاسبه

چون افزایش مبلغ، تعهد مالی جدیدی ایجاد می‌کند، حق‌التحریر آن بر مبنای جدول اسناد مالی (موضوع ماده ۱۲۳ اصلاحی قانون ثبت) و به‌صورت پلکانی محاسبه می‌شود. با محاسبه‌گر زیر می‌توانید برآورد دقیق‌تری داشته باشید:

نکته مهم درباره حقوق دولتی: بر اساس ردیف ۲۰ جدول تعرفه‌های درآمدی موضوع قوانین بودجه، علاوه بر حق‌الثبت مواد ۱۲۳ و ۱۲۴ اصلاحی قانون ثبت، «نیم درصد مبلغ مندرج در اسناد رسمی» نیز وصول می‌شود؛ با استثنای اسناد رهنی شرکت‌های دانش‌بنیان و تولیدی. توضیح این موضوع در حقوق دولتی اسناد رهنی شرکت‌های تولیدی و دانش‌بنیان منتشر شده است. برای مقایسه با سایر اسناد مالی، محاسبه‌گر هزینه سند رهنی را ببینید.

نکات و اشتباهات رایج

• دیر شروع کردن استعلام: پاسخ استعلام عدم بازداشت زمان می‌برد؛ اگر مصوبه اعتباری بانک مهلت کوتاهی دارد، از همان روز اول درخواست استعلام بدهید.
• جمع کردن چند تغییر در یک سند: ترکیب افزایش مبلغ با تعویض وثیقه در یک متمم، معافیت حق‌الثبت تعویض وثیقه را از بین می‌برد.
• بی‌توجهی به عنوان دانش‌بنیان یا تولیدی: اگر شرکت شما مشمول استثناست، مستندات آن را همراه ببرید؛ این استثنا در محاسبه حقوق دولتی مؤثر است.
• ناآگاهی راهن از سقف جدید: راهن باید بداند مسئولیت ملک او تا چه مبلغی افزایش می‌یابد؛ نسخه قرارداد را طبق بخشنامه شماره ۰۴/۳۹۴۳۸ مورخ ۱۴۰۴/۰۲/۱۷ بانک مرکزی از بانک بگیرید.

بخشی از متن نمونه متمم افزایش مبلغ

ماده ۱ ـ مبلغ قرارداد اصلی موضوع ماده یک قرارداد اصلی از مبلغ … ریال به مبلغ … ریال افزایش یافت.

ماده ۲ ـ با توجه به افزایش مبلغ قرارداد اصلی به میزان فوق، راهن مازاد ارزش مورد رهن قرارداد اصلی شامل … از عرصه و اعیان با کلیه مستحدثات و توابع، متعلقات و منضمات عرفیه و شرعیه را در رهن بانک مستقر کرد. قبض و اقباض و سایر شروط مربوط به رهن و ارتهان به عمل آمد و موارد رهن مجدداً تحویل راهن داده شد.

در فرم‌های دیگر، به‌جای بند مازاد، تصریح می‌شود که مورد وثیقه قرارداد قبلی همچنان و تا مبلغ جدید در رهن بانک است.

پرسش‌های پرتکرار

جمع‌بندی و مشاوره در دفترخانه ۹۳۰ تهران

افزایش مبلغ تسهیلات، تنها سندی از خانواده متمم‌های رهنی است که ماهیت مالی دارد و هزینه آن با مبلغ افزایش رابطه مستقیم دارد. دو گلوگاه آن، پاسخ استعلام عدم بازداشت و حضور راهن است. کارشناسان دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران پیش از نوبت‌دهی، نامه بانک و مدارک شما را بررسی و برآورد هزینه را اعلام می‌کنند.