یکی از بزرگترین ترس‌ها در هر معامله ملکی، این است که پس از توافقات اولیه، مشکلی پیش بیاید و شما در یک قرارداد ناخواسته گرفتار شوید. با اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی املاک، که هدف آن ایجاد معاملات قطعی و غیرقابل انکار است، این سوال برای بسیاری پیش می‌آید: آیا هنوز راهی برای پشیمان شدن یا فسخ قرارداد وجود دارد؟ پاسخ مثبت است، اما قواعد بازی تغییر کرده است. دیگر نمی‌توانید به سادگی و با استناد به دلایل کلی، معامله‌ای را برهم بزنید. در این مقاله به شما یاد می‌دهیم چگونه با هوشمندی، حق فسخ قانونی خود را در قراردادهای جدید حفظ کنید.
“خیارات” در قانون جدید: از سنت تا سیستم
در قانون مدنی، اختیاراتی برای برهم زدن معامله تحت عنوان “خیارات” (مانند خیار غبن، خیار عیب و…) پیش‌بینی شده است. این حقوق همچنان پابرجا هستند، اما قانون جدید با رسمی و شفاف کردن فرآیند، اثبات آن‌ها را دشوارتر کرده است. فلسفه سیستم جدید این است که شما باید قبل از امضای نهایی در دفترخانه، تمام بررسی‌های لازم را انجام دهید. با این حال، راه‌هایی برای محافظت از خودتان وجود دارد.
مهم‌ترین ابزار شما: “شروط ضمن عقد” در پیش‌نویس قرارداد
در سیستم جدید، حیاتی‌ترین مرحله برای حفظ حقوق شما، مرحله تنظیم “پیش‌نویس قرارداد” است که توسط مشاور املاک در سامانه ثبت شده و به دفترخانه ارجاع داده می‌شود (یا از ابتدا در دفترخانه تنظیم می‌گردد). این پیش‌نویس، شالوده سند رسمی شماست. شما باید هر شرطی که برایتان اهمیت دارد را به صورت شفاف در همین مرحله در قرارداد بگنجانید. این شروط به شما “حق فسخ قراردادی” می‌دهند.
در ادامه به چند نمونه از مهم‌ترین شروطی که می‌توانید برای ایجاد حق فسخ در قرارداد خود بگنجانید، اشاره می‌کنیم:
۱. شرط فسخ در صورت عدم تأمین مالی (خیار شرط)
یکی از رایج‌ترین مشکلات خریداران، عدم موفقیت در دریافت وام بانکی یا جور نشدن مابقی پول در موعد مقرر است. برای جلوگیری از گرفتار شدن، می‌توانید چنین شرطی را در قرارداد اضافه کنید:
نمونه شرط: “چنانچه خریدار نتواند تا تاریخ …./…./…. مبلغ باقیمانده ثمن معامله را از طریق دریافت وام بانکی یا منابع دیگر تأمین نماید، حق خواهد داشت ظرف مدت ۴۸ ساعت، قرارداد را به صورت یک‌طرفه فسخ نموده و مبالغ پرداختی را پس از کسر هزینه‌های قانونی، مسترد نماید.”
۲. شرط فسخ در صورت وجود عیب پنهان (خیار عیب)
ممکن است پس از توافق اولیه و قبل از تنظیم سند، عیب بزرگی در ملک کشف شود (مانند مشکل اساسی در موتورخانه یا نشست ساختمان). برای محافظت از خود، می‌توانید از شرط زیر استفاده کنید:
نمونه شرط: “فروشنده اقرار نمود که ملک مورد معامله از نظر فنی و سازه‌ای هیچ‌گونه عیب پنهان اساسی ندارد. چنانچه تا قبل از تنظیم سند قطعی، وجود عیب پنهانی که در زمان بازدید اولیه قابل تشخیص نبوده، توسط کارشناس رسمی دادگستری اثبات گردد، خریدار حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.” (برای اطمینان کامل، حتما چک‌لیست خرید آپارتمان را مطالعه کنید).
۳. شرط فسخ در صورت عدم حضور در دفترخانه
این یکی از حقوق بنیادین شماست. اگر طرف مقابل در روز تعیین شده برای امضای سند حاضر نشود، شما می‌توانید از این حق استفاده کنید. این موضوع به قدری مهم است که در مقاله‌ای جداگانه به آن پرداخته‌ایم: اگر فروشنده برای تنظیم سند حاضر نشد چه کنیم؟
نقش دفتر اسناد رسمی در حفظ حق فسخ شما
دفتر اسناد رسمی نمی‌تواند به میل خود شرطی را به قرارداد اضافه یا کم کند، اما وظیفه دارد از اراده و توافق طرفین اطمینان حاصل نماید. یک سردفتر باتجربه، با شنیدن نگرانی‌های شما، می‌تواند بهترین قالب حقوقی را برای گنجاندن شروط مورد نظرتان در سند پیشنهاد دهد تا این شروط، کاملاً قانونی و قابل استناد باشند.
نتیجه‌گیری: پیشگیری هوشمندانه، بهتر از درمان پرهزینه
در چشم‌انداز جدید معاملات املاک، تکیه بر حقوق فسخ سنتی، ریسک بزرگی است. هوشمندانه‌ترین کار، پیش‌بینی مشکلات احتمالی و گنجاندن “شروط فسخ” دقیق و شفاف در همان پیش‌نویس اولیه قرارداد است. این کار شما را از درگیر شدن در فرآیندهای طولانی و پرهزینه دادگاه برای اثبات حق خود، بی‌نیاز می‌کند.
ما در دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران، به شما کمک می‌کنیم تا با آگاهی کامل از حقوق خود، قراردادی تنظیم کنید که ضامن امنیت سرمایه و آرامش خاطر شما باشد. قبل از هرگونه توافق نهایی، از مشاوره رایگان کارشناسان حقوقی ما بهره‌مند شوید.
برای تنظیم یک قرارداد امن و محافظت از حقوق خود، با ما تماس بگیرید
