شاید شما هم در اخبار، صحبتهای اطرافیان یا حتی از مشاور املاک خود چیزهایی درباره “قانون جدید املاک” شنیده باشید. قانونی که میگویند قرار است همه چیز را تغییر دهد و دیگر “قولنامه” اعتباری ندارد. اما این قانون واقعاً چیست؟ چرا تصویب شد و چه تأثیری بر سرنوشت خانه، آپارتمان یا زمینی که قصد خرید یا فروش آن را دارید، میگذارد؟
این قانون صرفاً یک بخشنامه اداری نیست، بلکه یک سپر دفاعی محکم برای حفاظت از مهمترین دارایی زندگی شماست. هدف اصلی آن، پایان دادن به دورانی از آشفتگی، کلاهبرداری و پروندههای بیپایان قضایی بود که از اعتبار بیحد و حصر اسناد عادی (قولنامههای دستی) نشأت میگرفت. در این راهنمای جامع، ما به زبان ساده تمام زوایای این قانون تحولآفرین را برای شما کالبدشکافی میکنیم تا با چشمانی باز و خیالی آسوده معامله کنید.
برای درک اهمیت این قانون، باید ابتدا بدانیم چه مشکلاتی وجود داشت. سالها، بازار املاک ایران با چالشهای عمیقی دست و پنجه نرم میکرد که ریشه تمام آنها یک چیز بود: اسناد عادی یا همان قولنامهها و مبایعهنامههای دستی. این اسناد، با اینکه در عرف جامعه پذیرفته شده بودند، به منشأ اصلی فسادهای بزرگ تبدیل شدند:
این وضعیت به یک بحران ملی تبدیل شده بود و به همین دلیل، قانون الزام به ثبت رسمی با حمایت گسترده در بالاترین سطوح نظام و پس از طی یک مسیر طولانی و پرچالش در مجلس، شورای نگهبان و مجمع تشخیص مصلحت نظام، به تصویب نهایی رسید تا به این نابسامانی پایان دهد.
مهمترین و انقلابیترین بخش این قانون، ماده ۱ آن است که باید آن را به خاطر بسپارید. این ماده به زبان ساده میگوید:
هرگونه معاملهای که منجر به انتقال مالکیت یک مال غیرمنقول (خانه، زمین، آپارتمان و…) شود، اگر در “سامانه ثبت الکترونیک اسناد” و توسط دفتر اسناد رسمی ثبت نشود، در هیچ دادگاه و اداره دولتی برای اثبات مالکیت اعتبار ندارد.
این یعنی چه؟ یعنی از این به بعد، تنها کسی مالک یک ملک شناخته میشود که نام او در سند رسمی تکبرگ (یا دفتر املاک سازمان ثبت) به عنوان مالک ثبت شده باشد.
شاید بگویید “خب اگر با قولنامه خریدم و فروشنده سند نزد، از او شکایت میکنم!”. قانون جدید پاسخ قاطعی به این سوال میدهد. اگر معامله شما رسمی نباشد، شما دیگر نمیتوانید دعوای “الزام به تنظیم سند” یا “اثبات مالکیت” مطرح کنید. تنها دعوای قابل طرح، دعوای “استرداد عوضین” است.
یک مثال ترسناک اما واقعی: فرض کنید شما آپارتمانی را با یک قولنامه دستی به مبلغ ۵ میلیارد تومان میخرید. یک سال بعد، قیمت آپارتمان به ۸ میلیارد تومان میرسد. اگر فروشنده به هر دلیلی زیر قولش بزند، شما نمیتوانید ادعای مالکیت آپارتمان ۸ میلیاردی را بکنید. شما فقط میتوانید برای پس گرفتن همان ۵ میلیارد تومان اولیه خود شکایت کنید! در یک اقتصاد تورمی، این یعنی یک فاجعه مالی.
این قانون تقریباً تمام معاملات مهم ملکی را پوشش میدهد. ثبت رسمی موارد زیر الزامی است:
با اجرای این قانون، نقش دفترخانه و مشاور املاک به کلی بازتعریف شده است.
دفترخانه از یک ایستگاه نهایی و تشریفاتی، به مرکز فرماندهی معامله تبدیل شده است. تمام مسیرهای قانونی در نهایت به دفتر اسناد رسمی ختم میشوند، زیرا تنها مرجعی است که صلاحیت قانونی برای ثبت نهایی و ایجاد مالکیت را دارد. در معاملات پیچیدهتر (مثلاً وقتی یک طرف معامله زیر ۱۸ سال است یا ملک در بازداشت است)، فرآیند باید از ابتدا در دفترخانه آغاز شود.
نقش مشاوران املاک به شدت تخصصیتر و محدودتر شده است. آنها دیگر به هیچ عنوان حق تنظیم قولنامه یا مبایعهنامهای که اثر حقوقی داشته باشد را ندارند. [20, 21] وظایف جدید آنها عبارت است از:
این سیستم جدید، با انتقال مسئولیت حقوقی نهایی به دفترخانه، در واقع ریسک کاری مشاوران املاک را نیز کاهش میدهد.
سوال ۱: تکلیف قولنامههایی که قبل از این قانون نوشته شده چیست؟ آیا باطل شدهاند؟
پاسخ: خیر، شایعات مربوط به بیاعتباری فوری قولنامههای قدیمی صحت ندارد. اما قانون برای شما یک تکلیف مهم مشخص کرده است. به زودی “سامانه ساماندهی اسناد عادی” راهاندازی میشود و شما موظف هستید ظرف دو سال، مدارک و ادعای مالکیت خود را در آن ثبت کنید تا بتوانید برای دریافت سند رسمی اقدام نمایید. اگر این کار را نکنید، در آینده برای اثبات مالکیت خود با مشکلات بسیار جدی مواجه خواهید شد.
راهنمای کامل: چگونه برای ملک قولنامهای سند رسمی بگیریم؟
سوال ۲: آیا این قانون شامل املاک روستایی و کشاورزی هم میشود؟
پاسخ: بله. قانون الزام به ثبت رسمی، تمام اموال غیرمنقول را در بر میگیرد و حتی موانع قانونی که قبلاً برای صدور سند برای برخی اراضی کشاورزی وجود داشت را برطرف کرده است تا روند سنددار شدن آنها تسهیل شود.
سوال ۳: این همه پیچیدگی برای چیست؟ آیا این قانون کار مردم را سختتر نکرده است؟
پاسخ: شاید در ابتدا کمی پیچیده به نظر برسد، اما هدف نهایی این قانون، ایجاد امنیت و آرامش برای شماست. با این سیستم، دیگر نگران فروش ملکتان به چند نفر، کلاهبرداری یا اختلافات بیپایان نخواهید بود. این شفافیت، در نهایت به نفع همه شهروندان است و ارزش واقعی دارایی شما را حفظ میکند.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، پایانی بر عصر عدم قطعیت و ناامنی در بازار املاک است. این قانون یک پیام روشن دارد: معامله امن، فقط با سند رسمی و در دفتر اسناد رسمی. دیگر به وعدههای شفاهی یا نوشتههای دستی اکتفا نکنید. برای حفظ سرمایه زندگی خود، هوشمندانه و قانونی عمل کنید.
ما در دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران، با آگاهی کامل از جزئیات این قانون و تسلط بر سامانههای جدید، آمادهایم تا شما را در تمامی مراحل یک معامله امن و بیدردسر همراهی کنیم. اگر سوالی دارید یا قصد تنظیم سند دارید، کارشناسان ما آماده ارائه مشاوره رایگان به شما هستند.
مطالب مرتبط
دریافت این خدمت یا خدمات مشابه بهصورت حضوری در دفتر اسناد رسمی شماره ۹۳۰ تهران ممکن است.
آدرس: تهران، منطقه 2 (محله طرشت)، میدان آزادی، بلوار جناح، بلوار صالحی، نرسیده به چهارراه طرشت، پلاک 86
