مالکی که امکان حضور ندارد می‌تواند اختیار اجاره دادن ملک را به وکیل بسپارد. در این راهنما فهرست اختیارات لازم، مبنای قانونی وکالت‌های کلی ملکی، مدارک لازم و هزینه مقطوع تنظیم سند را می‌خوانید.
وکالت اجاره دادن ملک؛ اختیارات، مدارک و هزینه تنظیم
بدون دیدگاه
اگر مالک ملکی هستید و امکان حضور برای اجاره دادن آن را ندارید، با وکالت اجاره دادن ملک می‌توانید این اختیار را به شخص مورد اعتماد بسپارید. این وکالت، حق فروش نمی‌دهد و ریسک آن به‌مراتب کمتر از وکالت‌های انتقالی است؛ به شرط آنکه حدود اختیارات دقیق نوشته شود.
وکالت اجاره دادن ملک چیست؟
طبق ماده ۶۵۶ قانون مدنی، وکالت عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می‌کند. در وکالت اجاره دادن ملک، مالک (موجر) به وکیل اختیار می‌دهد ملک را به اجاره واگذار کند، اجاره‌نامه امضا کند، ودیعه و اجاره‌بها دریافت کند و در پایان مدت، ملک را تحویل بگیرد.
این وکالت در سه وضعیت رایج است: مالکی که خارج از کشور یا شهر دیگری زندگی می‌کند؛ ملک ورثه‌ای که مدیریت آن به یکی از وراث سپرده شده؛ و مالکی که به دلیل کهولت یا بیماری امکان پیگیری امور را ندارد. برای آشنایی با انواع دیگر، راهنمای جامع انواع وکالتنامه محضری را ببینید.
اختیاراتی که باید در متن بیاید
- انعقاد قرارداد اجاره با هر شخص، به هر مبلغ و برای هر مدت، یا با تعیین سقف و کف مورد نظر شما.
- دریافت ودیعه (قرض‌الحسنه) و اجاره‌بها و صدور رسید.
- تمدید یا فسخ اجاره‌نامه و توافق بر تخلیه.
- مراجعه به دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند اجاره رسمی و امضای آن.
- پیگیری امور شهرداری، انشعابات و شارژ ساختمان در حد لازم برای اجاره.
- در صورت لزوم، اقدام برای درخواست تخلیه و پیگیری‌های اجرایی مربوط.
مبنای قانونی و محدودیت‌ها
وکالتنامه کلی امور ملکی مجاز است
بر اساس بند ۲ بخشنامه شماره ۱۱/۳۷۱۰۰ مورخ ۱۳۷۹/۱۱/۲۵ کانون سردفتران و دفتریاران تهران، تنظیم وکالتنامه کلی خرید و فروش و رهن و اجاره اموال و املاک بلامانع است؛ به استثنای فروش وسائط نقلیه موتوری و ماشین‌آلات کشاورزی، اموالی که در رهن و وثیقه و اسناد تسهیلات بانکی است، و مواردی که مالک ضمن سند رسمی حق انتخاب وکیل را از خود سلب کرده باشد. تحلیل این بخشنامه در امکان تنظیم وکالتنامه کلی خرید و فروش و رهن و اجاره منتشر شده است.
وکیل باید مصلحت موکل را رعایت کند
ماده ۶۶۷ قانون مدنی، وکیل را موظف کرده در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را رعایت کند و از آنچه موکل صراحتاً به او اختیار داده یا برحسب قرائن و عرف داخل در اختیار اوست تجاوز نکند. این ماده، پشتوانه شما در برابر اقدامات خارج از حدود وکیل است.
مراحل تنظیم وکالت اجاره
- تعیین دقیق ملک (پلاک ثبتی، آدرس) و شخص وکیل.
- مشخص کردن حدود اختیارات، به‌ویژه سقف مدت اجاره، نحوه دریافت وجوه و حق توکیل.
- مراجعه موکل و وکیل به دفترخانه با مدارک هویتی.
- احراز هویت الکترونیکی هر دو طرف از طریق سامانه ثنا.
- تنظیم متن وکالت، قرائت و تفهیم مفاد آن به موکل.
- امضای طرفین و ثبت آنی سند در سامانه ثبت الکترونیک اسناد.
مدارک لازم برای وکالت اجاره دادن ملک
| مدرک لازم | توضیحات |
|---|---|
| حساب کاربری فعال در سامانه ثنا | همراه با شماره تلفن همراه ثبت‌شده در ثنا؛ خط باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| کد پستی ثبت‌شده در سامانه املاک و اسکان (amlak.mrud.ir) | برای مالک (موکل) الزامی است. |
| اصل کارت ملی هوشمند موکل و وکیل | حضور هر دو در دفترخانه لازم است؛ وکالت با قبول وکیل محقق می‌شود. |
| اصل سند مالکیت ملک | برای درج دقیق پلاک ثبتی و مشخصات ملک در متن وکالت. |
| اصل شناسنامه موکل | برای تطبیق مشخصات هویتی. |
| ملک مشاعی: حضور یا وکالت همه مالکان | امتناع یکی از مالکان، وکالت را برای سهم او منتفی می‌کند. |
| اشخاص حقوقی: روزنامه رسمی و آخرین آگهی تغییرات | همراه با معرفی‌نامه صاحبان امضای مجاز شرکت. |
| ملک ورثه‌ای: اصل گواهی انحصار وراثت | برای احراز سهم هر یک از ورثه در ملک مورد وکالت. |
هزینه تنظیم وکالت اجاره
وکالت اجاره دادن ملک، چون متضمن انتقال مالکیت نیست، در گروه «سایر وکالتنامهها» قرار می‌گیرد و حق‌التحریر آن مقطوع است:
جدول تعرفه و هزینه تنظیم سایر وکالتنامهها (سال ۱۴۰۵)
| شرح هزینه قانونی سند | مبلغ (تومان) |
|---|---|
| ۱. حق‌التحریر (تعرفه مصوب قانونی) | ۵۴۰,۰۰۰ |
| ۲. حق‌الثبت (حقوق دولتی) | ۳۰,۰۰۰ |
| ۳. هزینه صدور الکترونیکی سند | ۳۰,۰۰۰ |
| ۴. مالیات بر ارزش افزوده (۱۰٪) | ۵۴,۰۰۰ |
| جمع کل مبالغ قابل پرداخت در دفترخانه | ۶۵۴,۰۰۰ |
نکات مهم و الزامات قانونی پرداخت:
- تعرفه مقطوع: هزینه تنظیم این سند بر اساس تعرفه رسمی، ثابت و غیرقابل تغییر است.
- نحوه تسویه: پرداخت می‌بایست پیش از امضای نهایی، صرفاً از طریق کارت بانکی در دفترخانه انجام شود.
- نفرات اضافی: مبنای تعرفه برای حضور ۲ نفر است؛ به ازای هر نفر اضافی، مبلغ ۲۲,۰۰۰ تومان به هزینه کل افزوده می‌شود.
- تحویل نسخه الکترونیک: پس از تأیید نهایی سردفتر، نسخه چاپی تحویل و نسخه الکترونیکی آن جهت دسترسی دائمی در کارتابل شما در سامانه کاتب (web.kateb.ir) بارگذاری خواهد شد.
اگر بعداً بخواهید سند اجاره رسمی هم تنظیم کنید، هزینه آن جداگانه و بر مبنای مبلغ ودیعه و اجاره‌بها محاسبه می‌شود؛ برای برآورد، محاسبه‌گر هزینه سند اجاره را ببینید.
نکات و اشتباهات رایج
- نوشتن وکالت بدون سقف مدت: اجاره بلندمدت می‌تواند برنامه‌های آینده شما برای ملک را مختل کند؛ مدت حداکثر را تعیین کنید.
- سکوت درباره حساب دریافت وجوه: تصریح کنید که ودیعه و اجاره‌بها به کدام حساب واریز شود.
- دادن حق توکیل بدون فکر: با حق توکیل، وکیل می‌تواند شخص دیگری را جایگزین کند؛ اگر اعتماد شما شخصی است، این حق را ندهید.
- اشتباه گرفتن با وکالت فروش: این وکالت حق انتقال مالکیت نمی‌دهد. اگر قصد فروش دارید، مسیر متفاوتی لازم است؛ وکالتنامه جامع خرید و فروش ملک را ببینید.
بخشی از متن نمونه وکالت
مورد وکالت: مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، بنگاه‌های معاملات ملکی و مراجع ذی‌ربط و اجاره دادن تمامی ششدانگ پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی واقع در بخش …، به هر شخص و به هر مبلغ و برای هر مدت و با هر شرط، تنظیم و امضای اجاره‌نامه عادی یا رسمی، دریافت مبلغ ودیعه و اجاره‌بها و صدور رسید، تمدید یا فسخ اجاره‌نامه، تحویل و تحول مورد اجاره و انجام کلیه امور اداری مربوط.
حدود اختیارات: وکیل مرقوم در خصوص انجام مورد وکالت بالمباشره دارای اختیارات مزبوره می‌باشد و اقدام و امضای وی در این موارد به‌جای اقدام و امضای موکل صحیح و نافذ است و نیازی به حضور یا کسب اجازه مجدد موکل ندارد. این وکالت فقط در نفس وکالت مؤثر است.
عبارت پایانی («فقط در نفس وکالت مؤثر است») یعنی این سند به‌خودی‌خود مالکیتی منتقل نمی‌کند.
پرسش‌های پرتکرار
خیر. اختیار وکیل محدود به آنچه در متن آمده است. اگر اختیار فروش تصریح نشده باشد، وکیل حق انتقال مالکیت ندارد.
در وکالت‌های قابل عزل بله؛ عزل وکیل با حضور موکل در دفترخانه انجام می‌شود. مراحل آن در عزل وکیل و لغو وکالتنامه توضیح داده شده است.
بله. طبق ماده ۶۵۷ قانون مدنی، تحقق وکالت منوط به قبول وکیل است؛ بنابراین حضور و امضای او ضروری است.
همه مالکان باید حاضر شوند یا وکالت بدهند. اگر یکی امتناع کند، وکالت نسبت به سهم امضاکنندگان تنظیم می‌شود و سهم فرد ممتنع خارج از دایره وکالت می‌ماند.
الزامات ثبت قراردادهای اجاره در سامانه‌های نوین، در الزامات تنظیم قرارداد یکسان اجاره توضیح داده شده است.
جمع‌بندی و مشاوره در دفترخانه ۹۳۰ تهران
وکالت اجاره دادن ملک ابزار مناسبی برای مالکان غایب است، اما ارزش آن به دقت متن بستگی دارد: سقف مدت، نحوه دریافت وجوه و حق توکیل. کارشناسان دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران متن وکالت را متناسب با نیاز واقعی شما تنظیم می‌کنند تا نه کم باشد و نه بیش از اندازه.
مطالب مرتبط
