آیا از آخرین تغییرات در قوانین معاملات ملکی مطلع هستید؟ قانون جدید الزام به ثبت رسمی، قواعد بازی را تغییر داده است. نگران پیچیدگی‌های آن نباشید؛ این مطلب راهنمای شما برای درک قانون جدید و بهره‌مندی از خدمات تخصصی دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران در این مسیر است. با ما همراه باشید تا با خیالی آسوده معاملات خود را رسمی و امن کنید.
مقدمه‌ای بر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و اهمیت آن
از سال ۱۴۰۴، فصل جدیدی در معاملات املاک و اراضی در ایران آغاز شد؛ با اجرایی شدن کامل “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول”، دیگر اسناد عادی مانند قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌های دستی، در مراجع قضایی و دستگاه‌های اجرایی اعتباری برای اثبات مالکیت یا سایر دعاوی نخواهند داشت. این تحول قانونی، با هدف شفاف‌سازی، کاهش اختلافات ملکی و جلوگیری از کلاهبرداری‌ها صورت گرفته و نقش دفاتر اسناد رسمی را بیش از پیش پررنگ می‌سازد.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟
این قانون که در سال ۱۴۰۳ به تصویب رسیده، مقرر می‌دارد که یک سال پس از راه‌اندازی رسمی “سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی”، کلیه اعمال حقوقی مربوط به انتقال مالکیت عین یا منافع (برای مدت بیش از دو سال)، حق انتفاع، حق ارتفاق، وقف، رهن، اجاره به شرط تملیک و هر نوع پیش‌فروش ساختمان، باید الزاماً در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و از طریق دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسند. هدف اصلی این قانون، پایان دادن به اعتبار اسناد عادی در معاملات املاک و ایجاد یک سیستم یکپارچه و قابل استناد برای مالکیت است.
چه معاملاتی مشمول این قانون می‌شوند؟
بر اساس ماده ۱ قانون، طیف وسیعی از معاملات و اعمال حقوقی مرتبط با اموال غیرمنقول باید به صورت رسمی ثبت شوند. مهم‌ترین آنها عبارتند از:
- انتقال مالکیت عین: خرید و فروش قطعی املاک و اراضی.
- انتقال حق انتفاع: واگذاری حق بهره‌برداری از ملک به صورت عمری یا رقبی برای بیش از دو سال.
- انتقال حق ارتفاق: مانند حق عبور یا حق مجری در ملک دیگری.
- وقف اموال غیرمنقول.
- عقد رهن: قراردادن ملک به عنوان وثیقه وام یا سایر تعهدات.
- انتقال منافع برای مدت بیش از دو سال: مانند قراردادهای اجاره بلندمدت.
- اجاره به شرط تملیک.
- هر نوع پیش‌فروش ساختمان: چه به‌صورت سهمی از کل عرصه و یا اعیان.
- تعهد به انجام کلیه اعمال حقوقی فوق.
مثال کاربردی: اگر شما قصد دارید آپارتمانی را خریداری کنید یا ملکی را برای بیش از دو سال اجاره دهید، از سال ۱۴۰۴ به بعد، حتماً باید این معامله را در دفتر اسناد رسمی و در سامانه الکترونیک به ثبت برسانید تا از نظر قانونی معتبر باشد.
پیامدهای عدم ثبت رسمی معاملات طبق قانون جدید
عدم رعایت الزامات این قانون، پیامدهای جدی برای طرفین معامله به دنبال خواهد داشت:
- عدم اعتبار اسناد عادی: دعاوی مربوط به معاملات ثبت نشده (به جز دعوای استرداد عوضین) و اسناد عادی مربوط به آنها در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع و فاقد اعتبار خواهند بود.
- عدم پذیرش در دستگاه‌های اجرایی: اسناد عادی ثبت نشده در هیچ‌یک از دستگاه‌های اجرایی پذیرفته نمی‌شوند.
- شناسایی مالک رسمی: فقط شخصی که ملک به نام او در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده یا از مالک رسمی به ارث برده باشد، مالک شناخته می‌شود.
- عدم امکان طرح برخی دعاوی: دعاوی مانند اثبات یا تنفیذ معامله، ابطال سند رسمی مالکیت (بر اساس سند عادی)، الزام به تنظیم سند رسمی (بر اساس سند عادی)، خلع ید و تخلیه ید (مستند به سند عادی) مسموع نخواهد بود.
نقش سامانه ثبت الکترونیک اسناد و سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی
دو سامانه مهم در اجرای این قانون نقش اساسی دارند:
- سامانه ثبت الکترونیک اسناد: کلیه معاملات رسمی مشمول قانون باید در این سامانه توسط دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. این سامانه به تدریج جایگزین دفاتر دست‌نویس خواهد شد و امکان استعلامات آنی و الکترونیکی را فراهم می‌کند.
- سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی: این سامانه (موضوع ماده ۱۰ قانون) برای ثبت ادعاهای مربوط به مالکیت، منافع، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول که قبل از راه‌اندازی کامل این سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، پیش‌بینی شده است. مدعیان مکلفند ظرف دو سال از راه‌اندازی این سامانه، مستندات و ادعاهای خود را در آن درج و سپس برای اخذ سند رسمی اقدام نمایند.
دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران آماده ارائه مشاوره و انجام امور مربوط به ثبت معاملات شما در سامانه ثبت الکترونیک اسناد و راهنمایی در خصوص سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی می‌باشد.
وظایف دفاتر اسناد رسمی در چارچوب قانون جدید
دفاتر اسناد رسمی، از جمله دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران، در اجرای این قانون وظایف مهمی بر عهده دارند:
- تنظیم و ثبت رسمی کلیه معاملات مشمول قانون: شامل خرید و فروش، رهن، اجاره‌های بلندمدت، پیش‌فروش و… در سامانه الکترونیک.
- ثبت قراردادهای خصوصی: به درخواست طرفین، قراردادهایی مانند قولنامه و مبایعه‌نامه نیز می‌توانند به صورت رسمی در دفترخانه ثبت شوند تا از اعتبار قانونی برخوردار گردند.
- همکاری با دلالان معاملات املاک: دریافت پیش‌نویس قرارداد از سامانه که توسط مشاوران املاک مجاز تهیه شده و تنظیم سند رسمی نهایی بر اساس آن.
- اخذ و پرداخت مالیات و حقوق دولتی: محاسبه و اخذ مالیات نقل و انتقال و سایر وجوه قانونی از طریق سامانه پرداخت الکترونیک.
- انجام استعلامات لازم: از جمله استعلام از سازمان ثبت، شهرداری، دارایی و سازمان تأمین اجتماعی (در موارد لزوم و از طریق سامانه).
- صدور گواهی و رونوشت مصدق از اسناد.
- ارائه مشاوره حقوقی به مراجعین در خصوص الزامات قانون جدید.
خدمات تخصصی دفتر اسناد رسمی 930 تهران در رابطه با قانون جدید
دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران با بهره‌گیری از کارشناسان مجرب و آشنا به آخرین تغییرات قانونی، آماده ارائه کلیه خدمات مرتبط با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به شما عزیزان می‌باشد. این خدمات شامل موارد زیر است:
- مشاوره دقیق و کامل در خصوص نحوه اجرای قانون جدید و تأثیر آن بر معاملات شما.
- تنظیم و ثبت انواع قراردادهای ملکی اعم از بیع قطعی، پیش‌فروش، رهن، اجاره و صلح با رعایت کامل ضوابط قانونی جدید.
- انجام کلیه استعلامات الکترونیکی لازم از مراجع ذی‌صلاح.
- محاسبه و اعلام دقیق هزینه‌ها و مالیات‌های متعلقه.
- راهنمایی در خصوص ثبت ادعاها در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی برای املاکی که پیش از این قانون، سند عادی داشته‌اند.
- همکاری با مشاوران املاک شما برای نهایی کردن پیش‌نویس قراردادها و تبدیل آنها به سند رسمی.
ما در دفتر ۹۳۰ تهران، امنیت حقوقی و آرامش خاطر شما را در اولویت قرار می‌دهیم.
مالیات و هزینه‌های مرتبط با ثبت رسمی طبق قانون جدید
بر اساس ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی، دفاتر اسناد رسمی موظف به محاسبه و اخذ مالیات‌های زیر از طریق سامانه پرداخت الکترونیک هستند:
- مالیات نقل و انتقال قطعی املاک: به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ پنج‌درصد (۵%).
- مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی): به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق به نرخ دو درصد (۲%). (در صورتی که وجوه اعلامی کمتر از بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی ملک باشد، رقم مذکور مأخذ محاسبه است).
همچنین، حق‌الثبت و حق‌التحریر طبق تعرفه‌های قانونی از طرفین اخذ خواهد شد. دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران شفافیت کامل در اعلام و اخذ هزینه‌ها را تضمین می‌نماید.
تکلیف قراردادهای خصوصی و مبایعه‌نامه‌های عادی چه می‌شود؟
همانطور که اشاره شد، با اجرایی شدن کامل این قانون، اسناد عادی در خصوص معاملات املاک اعتبار خود را برای طرح دعوا (به جز استرداد عوضین) از دست خواهند داد. با این حال، ماده ۲ قانون این امکان را برای دفاتر اسناد رسمی فراهم کرده است که به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول از قبیل تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و امثال آن را تنظیم و ثبت نمایند.
مزیت این کار چیست؟
- قرارداد شما شکل رسمی و قانونی به خود می‌گیرد.
- جزئیات توافقات از جمله مبلغ دقیق ثمن، شروط پرداخت، و شرایط فسخ به طور رسمی ثبت می‌شود.
- در صورت بروز اختلاف، استناد به چنین سندی در مراجع قانونی قوی‌تر خواهد بود (هرچند که برای انتقال قطعی مالکیت، ثبت نهایی معامله طبق ماده ۱ الزامی است).
دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران می‌تواند شما را در تنظیم رسمی اینگونه قراردادهای خصوصی یاری نماید.
نتیجه‌گیری: آینده معاملات ملکی در گرو ثبت رسمی
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، گامی بلند در جهت ایجاد شفافیت، امنیت حقوقی و کاهش چشمگیر اختلافات ملکی در کشور است. با حرکت به سوی سامانه‌های الکترونیکی و الزام به ثبت رسمی، اعتبار اسناد عادی به شدت کاهش یافته و نقش دفاتر اسناد رسمی به عنوان مرجع اصلی تنظیم و ثبت معاملات بیش از هر زمان دیگری اهمیت پیدا کرده است. دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران مفتخر است با ارائه خدمات تخصصی و به‌روز، شما را در این گذار قانونی همراهی نموده و امنیت معاملات ملکی شما را تضمین نماید. توصیه اکید ما این است که پیش از انجام هرگونه معامله ملکی، با کارشناسان ما مشورت نمایید.
برای انجام معاملات ملکی خود طبق قانون جدید و بهره‌مندی از مشاوره تخصصی، همین امروز با دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران تماس بگیرید یا به صورت حضوری مراجعه فرمایید.
