وکالت تخریب و نوسازی، مراحل اداری ساخت را از پروانه تا پایان‌کار پوشش می‌دهد، بدون آنکه حق فروش ملک داده شود. در این راهنما اختیارات پیشنهادی، مرزهای قانونی، مدارک لازم و هزینه مقطوع تنظیم سند را می‌خوانید.
وکالت تخریب و نوسازی ملک؛ اختیارات لازم بدون دادن حق فروش
تخریب یک ساختمان قدیمی و ساخت بنای جدید، ده‌ها مراجعه اداری دارد: شهرداری، نظام مهندسی، انشعابات و اداره ثبت. با وکالت تخریب و نوسازی می‌توانید همه این مراحل را به سازنده یا شخص مورد اعتماد بسپارید، بدون آنکه حق فروش ملک را به او بدهید.
این وکالت چه چیزی را پوشش می‌دهد؟
وکالت تخریب و نوسازی یک وکالت کاری و ساختمانی است که به وکیل اجازه می‌دهد فرآیند ساخت را از ابتدا تا پایان پیگیری کند: از اخذ دستور نقشه و پروانه ساختمانی تا قطع و تخریب، اجرای عملیات ساختمانی، پیگیری نظام مهندسی و در نهایت اخذ گواهی پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی.
رایج‌ترین کاربرد آن در قراردادهای مشارکت در ساخت است؛ جایی که مالک زمین اختیارات اداری را به سازنده می‌دهد اما مالکیت خود را حفظ می‌کند. اگر قرارداد مشارکت در ساخت دارید، ابتدا راهنمای تنظیم سند رسمی مشارکت در ساخت را ببینید.
اختیارات پیشنهادی برای متن
- مراجعه به شهرداری، اخذ دستور نقشه، پروانه ساختمانی و تمدید آن. جزئیات این بخش در وکالت کاری ملک جهت اخذ و تمدید جواز ساخت آمده است.
- مراجعه به سازمان نظام مهندسی، انعقاد قرارداد با مهندسان ناظر و مجری و پیگیری امور مربوط.
- اقدام برای قطع و جمع‌آوری انشعابات موجود و درخواست انشعابات جدید.
- تخریب بنای موجود با رعایت مقررات ایمنی و اخذ مجوزهای لازم.
- اجرای عملیات ساختمانی و امضای اوراق و تعهدنامه‌های مربوط به شهرداری.
- اخذ گواهی پایان‌کار، صورت‌مجلس تفکیکی و پیگیری صدور اسناد مالکیت واحدها.
- در صورت نیاز، تنظیم تقسیم‌نامه؛ موضوعی که در وکالت‌نامه کاری تنظیم تقسیم‌نامه ملک بررسی شده است.
مرزهای قانونی و مصلحت موکل
وکالت کلی امور ملکی مجاز است
بر اساس بند ۲ بخشنامه شماره ۱۱/۳۷۱۰۰ مورخ ۱۳۷۹/۱۱/۲۵ کانون سردفتران و دفتریاران تهران، تنظیم وکالت‌نامه کلی خرید و فروش و رهن و اجاره اموال و املاک بلامانع است؛ به استثنای فروش وسائط نقلیه موتوری و ماشین‌آلات کشاورزی، اموالی که در رهن و وثیقه است، و مواردی که مالک حق انتخاب وکیل را از خود سلب کرده باشد. متن در وکالت‌نامه کلی خرید و فروش و رهن و اجاره منتشر شده است.
وکیل باید مصلحت موکل را رعایت کند
ماده ۶۶۷ قانون مدنی، وکیل را موظف کرده در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را رعایت کند و از حدود اختیار خود تجاوز نکند. این ماده در پروژه‌های ساختمانی اهمیت ویژه دارد، چون تصمیم‌های وکیل می‌تواند آثار مالی سنگینی برای مالک بسازد.
اختیار اخذ المثنای سند
اگر لازم است وکیل بتواند المثنای سند مالکیت را دریافت کند، این اختیار باید صریح باشد. بخشنامه شماره ۱/۳۴/۲۹۷۹۸ مورخ ۱۳۸۴/۱۲/۰۷ سازمان ثبت (کد ۸۴۱ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی) در این باره روشن است.
مراحل تنظیم وکالت
- تعیین دقیق ملک و شخص وکیل (مالک، سازنده یا شخص ثالث).
- مشخص کردن اختیارات، به‌ویژه در مورد ترهین، اخذ وام و مدت وکالت.
- حضور موکل و وکیل در دفترخانه با سند مالکیت و مدارک هویتی.
- احراز هویت الکترونیکی هر دو از طریق سامانه ثنا.
- تنظیم متن، قرائت و تفهیم مفاد به موکل.
- امضای طرفین و ثبت آنی سند.
مدارک لازم
| مدرک لازم | توضیحات |
|---|---|
| حساب کاربری فعال در سامانه ثنا | همراه با شماره تلفن همراه ثبت‌شده در ثنا؛ خط باید به نام خود شخص و در دسترس باشد. |
| کد پستی ثبت‌شده در سامانه املاک و اسکان (amlak.mrud.ir) | برای مالک (موکل) الزامی است. |
| اصل کارت ملی هوشمند موکل و وکیل | حضور هر دو در دفترخانه لازم است. |
| اصل سند مالکیت ملک | برای درج پلاک ثبتی، مساحت و مشخصات دقیق در متن وکالت. |
| قرارداد مشارکت در ساخت (در صورت وجود) | برای تطبیق اختیارات وکالت با تعهدات قراردادی طرفین. |
| مستندات شهرداری موجود (پروانه، دستور نقشه) | در صورتی که بخشی از مراحل پیش‌تر انجام شده باشد. |
| اشخاص حقوقی: روزنامه رسمی و آخرین آگهی تغییرات | در صورتی که سازنده شرکت باشد، همراه با معرفی‌نامه صاحبان امضای مجاز. |
| ملک مشاعی یا ورثه‌ای: حضور همه مالکان و گواهی انحصار وراثت | وکالت نسبت به سهم افرادی که حاضر نشوند تنظیم نمی‌شود. |
هزینه تنظیم وکالت
این وکالت اگر فاقد اختیار فروش باشد، در گروه «سایر وکالت‌نامه‌ها» با حق‌التحریر مقطوع قرار می‌گیرد:
تعرفه و هزینه تنظیم سایر وکالت‌نامه‌ها (سال ۱۴۰۵)
هزینه کامل تنظیم سند در دفترخانه، به تفکیک اقلام
تعرفه مقطوع؛ ردیف ۳ بخش «ب» تعرفه ۱۴۰۵جمع کل مبالغ قابل پرداخت در دفترخانه
۶۵۴٬۰۰۰تومان
۶٬۵۴۰٬۰۰۰ ریال- حق‌التحریرتعرفه مصوب قانونی۵۴۰٬۰۰۰تومان
- حق‌الثبتحقوق دولتی۳۰٬۰۰۰تومان
- هزینه صدور الکترونیکی سندمبلغ ثابت۳۰٬۰۰۰تومان
- مالیات بر ارزش افزوده۱۰٪ حق‌التحریر۵۴٬۰۰۰تومان
نکات مهم و الزامات قانونی پرداخت
- تعرفه مقطوع: هزینه تنظیم «سایر وکالت‌نامه‌ها» بر اساس تعرفه رسمی، ثابت است. وکالت‌نامه‌های فروش یا انتقال و وکالت کاری وسایل نقلیه، تعرفه جداگانه دارند.
- نحوه پرداخت: هزینه‌ها پیش از امضای نهایی و از طریق شبکه بانکی و سامانه پرداخت الکترونیکی مستقر در دفترخانه (کارت‌خوان) پرداخت می‌شود.
- نفرات اضافه: مبنای تعرفه، حضور دو نفر در سند است؛ به ازای هر نفر اضافه، مبلغ ۲۲٬۰۰۰ تومان با احتساب مالیات بر ارزش افزوده به هزینه کل افزوده می‌شود.
- نسخه الکترونیک: پس از تأیید نهایی سردفتر، نسخه چاپی سند تحویل و نسخه الکترونیکی آن برای دسترسی دائمی در سامانه کاتب (web.kateb.ir) بارگذاری می‌شود.
اگر همراه با آن اختیار فروش هم داده شود، گروه تعرفه تغییر می‌کند. برای مقایسه با وکالت‌های ترکیبی، وکالت جامع ساختمانی، ثبتی و بانکی بدون حق فروش را ببینید.
نکات و اشتباهات رایج
- دادن اختیار فروش «برای احتیاط»: در وکالت ساختمانی نیازی به اختیار فروش نیست؛ افزودن آن، ریسک بزرگی را بی‌دلیل به شما تحمیل می‌کند.
- سکوت درباره ترهین: تکلیف اختیار رهن گذاشتن ملک را روشن کنید؛ سکوت، منبع اختلاف است.
- ننوشتن مدت: پروژه ساختمانی پایان دارد؛ وکالت هم بهتر است مدت داشته باشد.
- غفلت از حق توکیل: اگر سازنده حق توکیل داشته باشد، می‌تواند اختیارات را به شخص دیگری بسپارد؛ این را آگاهانه تصمیم بگیرید.
بخشی از متن نمونه وکالت
مورد وکالت: مراجعه به شهرداری منطقه، سازمان نظام مهندسی و کلیه ادارات و مراجع ذی‌ربط نسبت به ششدانگ پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی واقع در بخش …، اخذ دستور نقشه و پروانه ساختمانی و تمدید آن، انعقاد قرارداد با مهندسان ناظر و مجری، قطع و جمع‌آوری انشعابات و درخواست انشعابات جدید، تخریب بنای موجود و اجرای عملیات ساختمانی، امضای تعهدنامه‌های لازم به شهرداری و اخذ گواهی پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی.
حدود اختیارات: وکیل مرقوم در خصوص انجام مورد وکالت بالمباشره دارای اختیارات مزبوره می‌باشد. این وکالت فقط در نفس وکالت مؤثر است و وکیل حق نقل و انتقال و ترهین مورد وکالت را ندارد.
بند پایانی را متناسب با تصمیم خود درباره ترهین تنظیم کنید.
پرسش‌های پرتکرار
خیر، مگر آنکه اختیار فروش صریحاً داده شده باشد. در وکالت‌های ساختمانی، توصیه می‌شود این اختیار داده نشود.
فقط در صورتی که اختیار اخذ تسهیلات و ترهین ملک به نفع بانک در متن تصریح شده باشد. برای این حالت، وکالت کاری ملک جهت اخذ وام و پایان‌کار را ببینید.
بستگی به متن دارد. اگر بلاعزل تنظیم نشده باشد، موکل می‌تواند با حضور در دفترخانه وکیل را عزل کند.
همه مالکان باید وکالت بدهند. وکالت نسبت به سهم مالکی که امضا نکند تنظیم نمی‌شود و پروژه با مشکل روبه‌رو می‌شود.
سازوکار ثبت آن در قالب قرارداد یکسان، در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به صورت قرارداد یکسان توضیح داده شده است.
جمع‌بندی و مشاوره در دفترخانه ۹۳۰ تهران
وکالت تخریب و نوسازی باید دقیقاً به اندازه نیاز پروژه باشد؛ نه کمتر که کار بخوابد، نه بیشتر که مالکیت شما در معرض ریسک قرار گیرد. کارشناسان دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران قرارداد مشارکت و نیاز واقعی پروژه شما را بررسی و متن وکالت را متناسب با آن تنظیم می‌کنند.
برای دوستانتان بفرستید
راهنمای دریافت خدمات و طرح پرسش
چنانچه درباره موضوع این مطلب پرسشی دارید، آن را در بخش دیدگاه‌ها مطرح کنید تا توسط سردفتر پاسخ داده شود. برای دریافت خدمات ثبتی و تنظیم اسناد رسمی نیز می‌توانید در ساعات اداری به دفترخانه اسناد رسمی ۹۳۰ تهران مراجعه کنید.
نوشتن پرسشبرای حفظ حریم خصوصی، از درج اطلاعات شخصی مانند کد ملی، شماره تماس یا مشخصات کامل ملک در متن دیدگاه خودداری کنید.مطالب هم‌موضوع
مطالب مرتبط
دیدگاه‌ها و پرسش‌ها