مدیریت یک ساختمان مسکونی با چالش‌های فراوانی همراه است و یکی از بزرگ‌ترین آن‌ها، عدم پرداخت به موقع هزینه‌های مشترک (شارژ) توسط برخی ساکنین است. این موضوع می‌تواند ارائه خدمات ضروری ساختمان را مختل کند. آیا به عنوان مدیر ساختمان می‌دانید که یک ابزار قانونی قدرتمند و سریع برای وصول این مطالبات در اختیار دارید که نیازی به طرح دعوا در دادگاه ندارد؟ در این راهنما، به شما نشان می‌دهیم چگونه از طریق دفاتر اسناد رسمی برای وصول شارژ معوق، اجرائیه صادر کرده و سلامت مالی ساختمان را تضمین کنید. با ما همراه باشید تا با جزئیات این روش کارآمد آشنا شوید.
صدور اجرائیه شارژ آپارتمان
همسایه شارژ پرداخت نمی‌کند؟ راهکار قانونی و سریع برای مدیران ساختمان
پرداخت به موقع هزینه‌های مشترک یا همان شارژ ساختمان، برای حفظ، نگهداری و ارائه خدمات مطلوب در هر آپارتمانی حیاتی است. متأسفانه، گاهی برخی از مالکین یا استفاده‌کنندگان از پرداخت سهم خود امتناع می‌کنند که این امر بار مالی مضاعفی را بر دوش سایر ساکنین و مدیر ساختمان قرار می‌دهد. قانون‌گذار برای حل این مشکل، راهکاری موثر و سریع پیش‌بینی کرده است: صدور اجرائیه برای وصول هزینه‌های مشترک از طریق اداره اجرای ثبت.
بر اساس ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمان‌ها ، اظهارنامه مدیر ساختمان برای مطالبه شارژ معوق در حکم یک سند رسمی لازم‌الاجراست. این یعنی مدیر ساختمان می‌تواند بدون نیاز به مراجعه به دادگاه و صرف زمان طولانی برای دادرسی، مستقیماً از طریق اداره ثبت برای توقیف و فروش اموال فرد بدهکار اقدام کند. دفاتر اسناد رسمی، به عنوان پیشخوان ادارات اجرا، نقطه شروع شما برای این اقدام قانونی هستند.
چرا این روش بهترین راهکار برای مدیران ساختمان است؟
استفاده از ظرفیت اجرای ثبت برای وصول شارژ، مزایای چشمگیری برای مدیران ساختمان به همراه دارد:
- سرعت عمل بالا: این فرآیند به شکل قابل توجهی سریع‌تر از طرح دعوای حقوقی در دادگاه است.
- قدرت اجرایی: اجرائیه ثبت، ابزاری قدرتمند است که به اداره اجرا اجازه می‌دهد اموال فرد بدهکار را به نفع ساختمان توقیف کند.
- کاهش هزینه‌ها: هزینه‌های این روش در مقایسه با هزینه‌های دادرسی در محاکم قضایی بسیار کمتر است.
- حفظ آرامش ساختمان: این اقدام قانونی و قاطع، از تنش‌ها و اختلافات طولانی‌مدت بین مدیر و ساکن بدهکار جلوگیری می‌کند.
مراحل قانونی صدور اجرائیه برای شارژ معوق
برای وصول مطالبات ساختمان از این طریق، مدیر یا هیئت مدیره باید گام‌های مشخص زیر را طی کند:
- ارسال اظهارنامه رسمی: اولین و مهم‌ترین قدم، ارسال اظهارنامه از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی به مالک یا استفاده‌کننده بدهکار است. در این اظهارنامه، ریز بدهی و مهلت پرداخت آن قید می‌شود.
- جمع‌آوری مدارک: پس از ابلاغ اظهارنامه و عدم پرداخت بدهی در مهلت مقرر، مدیر باید مدارک لازم را جمع‌آوری کند.
- مراجعه به دفتر اسناد رسمی: مدیر ساختمان با در دست داشتن مدارک، به یکی از دفاتر اسناد رسمی واقع در شهر محل وقوع ملک (آپارتمان) مراجعه می‌کند.
- تکمیل و ارسال درخواست: در دفترخانه، فرم درخواست صدور اجرائیه تکمیل شده و سردفتر پس از احراز هویت و سمت مدیر و بررسی کامل بودن مدارک، درخواست را به صورت الکترونیکی به اداره اجرای ثبت ارسال می‌کند.
- شروع عملیات اجرایی: پس از ارسال درخواست، پرونده اجرایی در اداره ثبت تشکیل شده و عملیات قانونی برای ابلاغ اجرائیه و وصول مطالبات از شخص بدهکار آغاز می‌گردد.
مدارک لازم برای اقدام از طریق دفترخانه
برای ارائه درخواست صدور اجرائیه، مدیر ساختمان باید مدارک زیر را به دفتر اسناد رسمی ارائه دهد:
- مدارک هویتی مدیر یا اعضای هیئت مدیره.
- مدارک اثبات‌کننده سِمَت: مدارکی که نشان دهد متقاضی، مدیر یا عضو هیئت مدیره ساختمان است (مانند صورتجلسه مجمع عمومی ساختمان).
- اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده‌کننده بدهکار.
- صورت ریز بدهی: لیستی از هزینه‌های مشترکی که فرد بدهکار پرداخت نکرده است.
- فرم تکمیل شده درخواست صدور اجرائیه.
مقایسه روش اجرای ثبت با طرح دعوا در دادگاه
| ویژگی |
اجرای ثبت (از طریق دفترخانه) |
طرح دعوا در دادگاه (شورای حل اختلاف) |
| مبنای اقدام |
اظهارنامه رسمی ابلاغ شده |
دادخواست حقوقی |
| نیاز به جلسه رسیدگی |
خیر، فرآیند اجرایی است |
بله، نیاز به تشکیل جلسه و رسیدگی قضایی دارد |
| سرعت |
سریع |
نسبتاً طولانی |
| مرجع نهایی اجرا |
اداره اجرای ثبت اسناد |
واحد اجرای احکام مدنی دادگستری |
نکات کلیدی که هر مدیر ساختمانی باید بداند
- اعتبار سمت مدیریت: حتماً اطمینان حاصل کنید که مدارک مربوط به مدیریت شما (مانند صورتجلسه انتخاب مدیر) معتبر و به‌روز باشد، زیرا بدون آن امکان اقدام قانونی وجود ندارد.
- دقت در تنظیم اظهارنامه: اظهارنامه باید به صورت دقیق و قانونی تنظیم شود و ریز هزینه‌ها در آن ذکر گردد. این سند، پایه و اساس درخواست شماست.
- اقدام علیه مالک و مستأجر: این فرآیند قانونی هم علیه مالک و هم علیه استفاده‌کننده (مستأجر) قابل اجراست.
- عدم نیاز به گواهی حصر وراثت: در صورت فوت متعهد، برای صدور اجرائیه علیه وراث، نیازی به ارائه گواهی حصر وراثت نیست.
سوالات متداول مدیران ساختمان
جمع‌بندی و نتیجه‌گیری
مدیریت موثر یک ساختمان نیازمند ابزارهای کارآمد است. صدور اجرائیه برای وصول هزینه‌های مشترک از طریق اجرای ثبت، یکی از قوی‌ترین و سریع‌ترین ابزارهای قانونی است که در اختیار مدیران ساختمان قرار دارد. این روش نه تنها به وصول سریع مطالبات کمک می‌کند، بلکه باعث ایجاد نظم مالی و تضمین ارائه خدمات مطلوب به همه ساکنین می‌شود.
دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران، با آگاهی کامل از قوانین و رویه‌های اجرایی، آماده ارائه مشاوره و انجام کلیه مراحل لازم جهت صدور اجرائیه برای وصول هزینه‌های مشترک ساختمان شماست. برای مدیریت بهتر و وصول مطالبات معوق، با ما تماس بگیرید.
