دریافت وام مسکن از بانک مسکن یا سایر بانک‌ها، معمولاً با رهن گذاشتن ملک همراه است. این کار با تنظیم یک ‘سند رهنی’ در دفتر اسناد رسمی انجام می‌شود تا حقوق بانک به عنوان وام‌دهنده تضمین گردد. اما مراحل دقیق این کار چیست؟ چه مدارکی از شما و بانک لازم است و چقدر هزینه دارد؟ در این راهنمای جامع، فرآیند تنظیم سند رهنی در دفترخانه، از دریافت معرفی‌نامه بانک تا امضای نهایی را توضیح می‌دهیم و نقش دفتر اسناد رسمی در این فرآیند مهم را بیان می‌کنیم.
راهنمای تنظیم سند رهنی بانک مسکن (و سایر بانک‌ها) در دفترخانه
وام مسکن شما تایید شده و یک قدم به خانه‌دار شدن نزدیک‌تر شده‌اید. گام مهم بعدی، تنظیم ‘سند رهنی’ در دفتر اسناد رسمی است؛ اما این یعنی چه و چگونه انجام می‌شود؟
سند رهنی بانکی چیست و چرا اهمیت دارد؟
وقتی شما برای خرید ملک یا امور دیگر از یک بانک (مانند بانک مسکن یا سایر بانک‌های تجاری) وام دریافت می‌کنید، بانک برای تضمین بازپرداخت وام، معمولاً از شما می‌خواهد که ملکی را به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار دهید. این فرآیند با تنظیم یک سند رسمی به نام «سند رهنی» در دفتر اسناد رسمی انجام می‌شود.
در این سند:
- شما (مالک ملک و وام گیرنده) به عنوان «راهن» شناخته می‌شوید.
- بانک (وام دهنده) به عنوان «مرتهن» شناخته می‌شود.
- ملک مورد نظر به عنوان «عین مرهونه» (مال مورد رهن) معرفی می‌شود.
- مبلغ وام و شرایط بازپرداخت آن ذکر می‌گردد.
اهمیت سند رهنی در این است که به بانک این حق قانونی را می‌دهد که در صورت عدم بازپرداخت اقساط وام توسط شما طبق قرارداد، بتواند از طریق مراجع قانونی (معمولاً اجرای ثبت) ملک مورد رهن را به فروش گذاشته و طلب خود را وصول کند.
چرا سند رهن باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم شود؟
تنظیم سند رهنی در دفتر اسناد رسمی (مانند دفتر ۹۳۰ تهران) ضروری است زیرا:
- رسمیت و اعتبار قانونی: سند رهنی تنظیم شده در دفترخانه، یک سند رسمی است و از اعتبار قانونی بسیار بالایی برخوردار است.
- لازم‌الاجرا بودن: این سند جزو اسناد لازم‌الاجرا محسوب می‌شود، یعنی بانک برای وصول طلب خود در صورت عدم پرداخت، نیازی به حکم دادگاه ندارد و می‌تواند مستقیماً از طریق اجرای ثبت اقدام کند.
- ثبت در سوابق ملک: تنظیم سند رهنی در دفترخانه منجر به ثبت رسمی این رهن در سوابق ثبتی ملک در اداره ثبت اسناد و املاک می‌شود. این موضوع در سند تک برگ ملک و پاسخ استعلامات بعدی آن منعکس می‌گردد و نشان می‌دهد که ملک دارای محدودیت (رهن) است.
مراحل گام به گام تنظیم سند رهنی در دفترخانه
فرآیند تنظیم سند رهنی معمولاً شامل مراحل زیر است:
۱. دریافت معرفی‌نامه از بانک:
پس از طی مراحل دریافت وام و تایید نهایی آن، بانک یک معرفی‌نامه رسمی خطاب به دفتر اسناد رسمی مورد نظر شما (یا دفترخانه‌ای که بانک تعیین می‌کند) صادر می‌کند. این نامه حاوی اطلاعات کلیدی مانند مشخصات کامل وام‌گیرنده، مشخصات ملک مورد رهن، مبلغ دقیق وام، مدت بازپرداخت و سایر شرایط است.
۲. انتخاب دفترخانه و ارائه مدارک:
شما با در دست داشتن معرفی‌نامه بانک و سایر مدارک لازم (که در ادامه ذکر می‌شود) به دفتر اسناد رسمی منتخب (مثلاً دفتر ۹۳۰ تهران) مراجعه می‌کنید. نماینده حقوقی بانک نیز مدارک مربوط به بانک و معرفی‌نامه خود را ارائه می‌دهد.
۳. اقدامات دفترخانه (استعلام و تنظیم سند):
- احراز هویت: سردفتر هویت شما (وام‌گیرنده/مالک) و نماینده بانک را با رؤیت مدارک شناسایی احراز می‌کند.
- استعلام وضعیت ثبتی ملک: دفترخانه موظف است وضعیت ثبتی ملک مورد رهن را از اداره ثبت استعلام کند تا از مالکیت قطعی شما و عدم وجود موانع قبلی (مانند رهن یا بازداشت دیگر) مطمئن شود. (اگر سند رهن همزمان با خرید ملک تنظیم شود، این استعلام بخشی از فرآیند انتقال سند خرید است).
- تنظیم متن سند رهنی: بر اساس اطلاعات معرفی‌نامه بانک، مشخصات ملک، و قوانین و مقررات، متن دقیق سند رهنی توسط دفترخانه تنظیم می‌شود.
۴. امضای سند رهنی توسط طرفین:
پس از آماده شدن سند و مطالعه و تایید مفاد آن، شما به عنوان راهن (و در صورت وجود شریک یا ضامن، آن‌ها نیز) و نماینده رسمی بانک به عنوان مرتهن، سند رهنی و دفتر ثبت مربوطه را امضاء و اثر انگشت می‌زنید.
۵. ثبت رسمی رهن:
- ثبت در سامانه آنی: سردفتر بلافاصله اطلاعات سند رهنی را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (ثبت آنی) وارد و ثبت نهایی می‌کند.
- اطلاع به اداره ثبت: دفترخانه مراتب تنظیم سند رهنی را به صورت رسمی و الکترونیکی به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک اطلاع می‌دهد تا در پرونده ثبتی ملک و سند مالکیت (تک برگ) درج گردد.
مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند رهنی
مدارک لازم ممکن است بسته به بانک و شرایط کمی متفاوت باشد، اما به طور کلی عبارتند از:
الف) مدارک لازم از طرف بانک (مرتهن):
- اصل معرفی‌نامه رسمی بانک خطاب به دفترخانه با ذکر دقیق مشخصات وام و ملک.
- مدارک شناسایی نماینده بانک (کارت ملی).
- معرفی‌نامه یا وکالتنامه رسمی نماینده بانک برای امضای سند رهنی.
ب) مدارک لازم از طرف وام‌گیرنده/مالک (راهن):
- اصل کارت ملی هوشمند وام‌گیرنده (و ضامنین در صورت وجود).
- اصل سند مالکیت ملک.
(اگر سند رهن همزمان با خرید تنظیم می‌شود، فرآیند انتقال سند خرید و سند رهن به صورت مرتبط انجام می‌گیرد).
- پاسخ استعلام ثبتی (که نشان‌دهنده مالکیت و بلامانع بودن ملک باشد – که توسط دفترخانه اخذ می‌شود).
- گواهی پایان کار ساختمان (در موارد لزوم و بسته به نظر بانک یا دفترخانه).
- مفاصاحساب عوارض نوسازی و پسماند شهرداری (معمولاً به صورت الکترونیکی توسط دفترخانه بررسی می‌شود، اما تسویه بدهی با مالک است).
- سایر مدارک مربوط به پرونده وام که ممکن است بانک یا دفترخانه درخواست کند.
- قبض پرداخت هزینه‌های مربوط به تنظیم سند در دفترخانه.
هزینه تنظیم سند رهنی چقدر است؟
هزینه تنظیم سند رهنی در دفتر اسناد رسمی، شامل حق‌التحریر است که طبق تعرفه رسمی سالانه ابلاغی از سوی قوه قضائیه محاسبه می‌شود. مبنای محاسبه حق‌التحریر سند رهنی، مبلغ وام و سود و کارمزدی است که دریافت می‌کنید.
این تعرفه معمولاً به صورت پلکانی است (مشابه حق‌التحریر سند قطعی). هزینه تنظیم سند رهنی معمولاً بر عهده وام‌گیرنده (راهن) است.
برای اطلاع از مبلغ دقیق حق‌التحریر بر اساس مبلغ وام خود، می‌توانید از دفترخانه استعلام بگیرید.
نکات کلیدی پس از تنظیم سند رهنی (فک رهن)
- محدودیت در فروش: تا زمانی که ملک در رهن بانک است، شما نمی‌توانید بدون موافقت بانک و تسویه کامل بدهی یا انتقال وام (در صورت امکان)، آن را به صورت قطعی به دیگری منتقل کنید.
- اهمیت پرداخت اقساط: پرداخت به موقع اقساط وام طبق قرارداد، بسیار مهم است تا از اقدامات قانونی بانک جلوگیری شود.
- فک رهن: پس از پرداخت کامل اقساط وام و تسویه حساب نهایی با بانک، بانک نامه‌ای مبنی بر تسویه کامل و درخواست فک رهن به همان دفترخانه (یا دفترخانه دیگر) ارائه می‌دهد. شما با ارائه این نامه و مدارک لازم به دفترخانه، سند «فک رهن» را تنظیم می‌کنید و دفترخانه مراتب را به اداره ثبت اطلاع می‌دهد تا سابقه رهن از ملک شما پاک شود.
دفتر اسناد رسمی: اسناد رهنی
تنظیم سند رهنی یک فرآیند حقوقی دقیق است که نیازمند هماهنگی بین شما، بانک و دفترخانه است. ما در دفتر اسناد رسمی با تجربه بالا در تنظیم انواع اسناد رهنی برای بانک مسکن و سایر بانک‌ها:
- فرآیند کار را با دقت و سرعت پیش می‌بریم.
- راهنمایی‌های لازم در خصوص مدارک و مراحل را به شما ارائه می‌دهیم.
- هماهنگی لازم با نماینده بانک را انجام می‌دهیم.
- از صحت و انطباق کامل سند رهنی با قوانین و مقررات اطمینان حاصل می‌کنیم.
اگر وام بانکی شما آماده است و نیاز به تنظیم سند رهنی دارید، برای انجام این کار به صورت دقیق، سریع و مطمئن، به دفتر اسناد رسمی مراجعه فرمایید. کارشناسان ما آماده پاسخگویی به سوالات شما و ارائه خدمات تخصصی در زمینه تنظیم اسناد رهنی هستند. برای مشاوره یا تعیین وقت، با ما تماس بگیرید.
