سند قطعی چیست؟ (راهنمای کامل انتقال مالکیت ملک در دفترخانه)

مهم‌ترین و نهایی‌ترین مرحله در هر معامله ملکی، تنظیم سند قطعی غیرمنقول در دفترخانه اسناد رسمی است. این سند، به طور رسمی مالکیت را از فروشنده به خریدار منتقل می‌کند و معتبرترین گواهی مالکیت محسوب می‌شود. فرآیند تنظیم این سند دارای جزئیات و مراحل قانونی مشخصی است که آگاهی از آن‌ها برای هر دو طرف معامله ضروری است.

سند قطعی غیرمنقول چیست و چرا اهمیت دارد؟

سند قطعی سندی رسمی است که پس از انجام توافقات اولیه و پرداخت کامل بها، در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و هرگونه ادعا و مالکیت فروشنده را از ملک سلب و به خریدار منتقل می‌کند. این سند برخلاف مبایعه‌نامه (قولنامه) که یک قرارداد عادی است، دارای اعتبار کامل قانونی بوده و در تمام ادارات و مراجع قضایی قابل استناد است.

انواع رایج سند قطعی

اگرچه ماهیت همه اسناد قطعی انتقال مالکیت است، اما بسته به نوع ملک و شرایط معامله، تفاوت‌هایی در جزئیات آن‌ها وجود دارد:

• سند قطعی آپارتمان و خانه: رایج‌ترین نوع سند قطعی که برای املاک مسکونی تنظیم می‌شود و شامل انتقال شش‌دانگ عرصه (زمین) و اعیان (بنا) به همراه انشعابات است.
• سند قطعی زمین: برای انتقال مالکیت زمین (بدون بنا) تنظیم می‌شود و ذکر «کاربری» ملک در آن اهمیت دارد.
• سند قطعی تجاری (با سرقفلی): علاوه بر ملک، کلیه حقوق صنفی، سرقفلی و حق کسب و پیشه نیز به خریدار منتقل می‌شود و ارزش این حقوق در سند قید می‌گردد.
• سند قطعی اعیان در اراضی وقفی: در این نوع سند، فقط مالکیت اعیان (ساختمان) منتقل می‌شود و عرصه (زمین) همچنان در مالکیت اداره اوقاف باقی می‌ماند. خریدار قائم‌مقام فروشنده در برابر اداره اوقاف خواهد بود.
• سند انتقال اجرایی: این سند نتیجه یک فروش عادی نیست، بلکه به دنبال صدور اجراییه از سوی مراجع قضایی یا اداره ثبت (مثلاً در جریان وصول مطالبات بانک) تنظیم می‌شود.

مدارک اصلی مورد نیاز برای تنظیم سند قطعی

فروشنده موظف است پیش از حضور در دفترخانه، مدارک و استعلامات زیر را تهیه نماید:

• مدارک هویتی طرفین: کارت ملی هوشمند یا شناسنامه جدید فروشنده و خریدار.
• اصل سند مالکیت: سند تک‌برگ یا دفترچه‌ای ملک.
• پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: برای احراز مالکیت فروشنده و اطمینان از آزاد بودن ملک.
• گواهی پایان‌کار و عدم خلاف از شهرداری. (برای شرایط خاص و معافیت‌ها به بخش نکات حقوقی مراجعه کنید).
• مفاصاحساب شهرداری: شامل تسویه عوارض نوسازی و پسماند.
• مفاصاحساب از اداره امور مالیاتی (دارایی).
• ثبت‌نام طرفین در سامانه ثنا.

شرایط و نکات حقوقی مهم در سند قطعی

• اسقاط کافه خیارات: این بند به معنای آن است که طرفین حق بر هم زدن یک‌طرفه معامله را (مثلاً به دلیل ادعای ضرر) از خود سلب می‌کنند.
• قانون تسهیل تنظیم اسناد: در برخی موارد، برای تسریع در انجام معامله، ممکن است سند بدون دریافت برخی مفاصاحساب‌ها تنظیم شود. در این حالت، خریدار با امضای سند متعهد می‌شود که بدهی‌های احتمالی را پرداخت کند.

شرایط خاص مربوط به گواهی پایان‌کار

در دو حالت زیر، می‌توان سند قطعی را بدون نیاز به ارائه گواهی پایان‌کار از شهرداری تنظیم کرد:

1. ساختمان‌های قدیمی: بر اساس تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، ساختمان‌هایی که قبل از تصویب نقشه جامع شهر (برای تهران، قبل از سال ۱۳۴۹) احداث شده‌اند، از ارائه پایان‌کار معاف هستند. خریدار با علم به این موضوع، مسئولیت‌های ناشی از آن را می‌پذیرد.
2. عدم پاسخگویی شهرداری: طبق قانون تسهیل تنظیم اسناد، اگر دفترخانه از شهرداری استعلام کند و شهرداری ظرف مدت ۲۰ روز پاسخی ارائه ندهد، دفترخانه می‌تواند با مسئولیت خریدار (که تعهد به پرداخت کلیه بدهی‌های احتمالی می‌دهد) سند را تنظیم نماید.

پس از انتقال مالکیت، ممکن است خریدار برای پرداخت بخشی از ثمن معامله، نیاز به دریافت وام داشته باشد. در این صورت می‌تواند با مراجعه به بانک، ملک خریداری شده را در رهن قرار دهد. برای اطلاعات بیشتر، مقاله راهنمای جامع تنظیم قرارداد و سند رهن بانکی در دفترخانه را مطالعه نمایید.

تنظیم سند قطعی در دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران

انتقال قطعی مالکیت، یک فرآیند حساس و تخصصی است. دفتر اسناد رسمی ۹۳۰ تهران با تجربه و دقت بالا، آماده است تا کلیه مراحل تنظیم سند شما را از ابتدا تا انتها با اطمینان کامل به انجام رساند.

راه‌های ارتباطی با دفترخانه اسناد رسمی شماره 930 تهران:

آدرس: تهران، منطقه 2 (محله طرشت)، میدان آزادی، بلوار جناح، بلوار صالحی، نرسیده به چهارراه طرشت، پلاک 86
مسیریابی آنلاین!

تلفن: 02191306590
تماس اضطراری خارج ساعات کاری: 09129301295

ساعت کاری: 08:00 تا 14:30

سایر راه‌های ارتباطی!